Mit Beginn des Kriegs in der Ukraine und den damit verbundenen wirtschaftlichen Unruhen haben sich die Rahmenbedingungen für Kreditfinanzierungen deutlich verändert. Das erhöhte Zinsniveau, die Energiekrise und die anhaltenden hohen Baukosten haben die Vorzeichen für Kreditfinanzierungen deutlich verschlechtert.
Zinsniveau
Ausgehend von der Bankenkrise 2008 waren die letzten Jahre geprägt von der Nullzinspolitik. Geld zu leihen war selten so günstig wie in den letzten zehn Jahren. Doch diese günstigen Rahmenbedingungen zur Fremdmittelaufnahme sind seit dem Krieg in der Ukraine verändert. Insbesondere durch die Energiekrise und die steigenden Preise für Nahrungsmittel ist die Inflation auf ein Niveau von + 7,9 % im Jahr 2022 angestiegen. Zur Bekämpfung der Inflation nutzt die Europäische Zentralbank eines der wichtigsten Instrumente der Geldpolitik: die Leitzinsanpassung. Der Leitzins, der von 2016 bis Anfang 2022 bei 0,00 % lag, wurde 2022 in vier Schritten auf aktuell 2,50 % erhöht; Anfang 2023 wird von weiteren Erhöhungen ausgegangen. Das Zinsniveau in Europa ist dadurch deutlich angestiegen.
So ist der Euribor-Zinssatz für 3 Monate – der Zinssatz, zu dem eine Auswahl europäischer Banken einander Kredite in Euro gewähren, deren Laufzeit 3 Monate beträgt – 2022 von -0,570 % auf +2,270 % angestiegen. Dieser Anstieg wird an den Endkunden weitergegeben, wodurch sich die Zinsen für kurzfristige Darlehen und variabel verzinste Darlehen, die in der Regel an einen solchen Euribor-Satz geknüpft sind, entsprechend erhöht haben. Zeitgleich ist auch der Langfristzins am Markt gestiegen, also die Finanzierung von Darlehen mit einer Laufzeit über mehrere Jahre. Als Referenzzinssatz gelten hier die sogenannten Swapsätze mit einer Laufzeit von 1 bis 30 Jahren. Beispielsweise ist der 10-Jahres-Swapsatz 2022 von 0,34 % auf 2,91 % angestiegen. Die Zinsen für Bankendarlehen haben sich dadurch um mehrere Prozentpunkte erhöht.
Energiekrise
Neben dem erhöhten Zinsniveau sorgt auch die damit zusammenhängende Energiekrise für schlechtere Rahmenbedingungen. Durch die in der Gesundheits- und Sozialwirtschaft größtenteils nicht refinanzierten Energiekostensteigerungen sinkt potenziell der zur Verfügung stehende Eigenmittelanteil für bevorstehende Investitionen und der sowieso schon steigende Zinsaufwand erhöht sich aufgrund des höheren Fremdfinanzierungsanteils weiter. Damit einhergehend verschlechtert sich durch die aktuelle Lage tendenziell das Rating des Darlehensnehmers, wodurch der Zinsaufschlag des Kreditinstituts aufgrund der höheren Ausfallwahrscheinlichkeit ebenfalls steigt.
Baukostensteigerungen
Nicht nur die Finanzierung von Investitionen ist teurer geworden, sondern auch die Baukosten sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen und damit sind Großinvestitionen an sich deutlich teurer geworden. Die enormen Preissteigerungen werden anhand des Baupreisindexes sichtbar. Seit 2015 sind die Kosten für Bauprojekte demnach um 54,7 % angestiegen. Davon entfallen allein 16,6 Prozentpunkte auf das Jahr 2022. In den letzten Wochen lässt sich hier jedoch eine leichte Abschwächung erkennen.
Fehlende Refinanzierung
Durch die beschriebenen veränderten Rahmenbedingungen ist die Finanzierung größerer Investitionen wie bspw. Bauprojekten im Vergleich zu den vorherigen Jahren deutlich erschwert. Während die Investitionskosten im Gesundheitswesen schon vorher zu großen Teilen nicht vom Land refinanziert wurden und die erschwerten Rahmenbedingungen diese Lücke weiter aufreißen, sorgen die steigenden Zinsen und Investitionskosten in der (teil-)stationären Altenhilfe für utopisch steigende Investitionskostensätze, die weder mit dem Kostenträger in ausreichender Höhe verhandelt werden noch von den Bewohner:innen bei parallel steigenden Pflegesätzen finanziert werden können. Die Folge ist ein sich weiter auftürmender Investitionsstau mit negativen Folgen für die Bausubstanz und die zukünftige Betriebsfähigkeit.
Handlungsoptionen:
Um trotz der aktuellen Rahmenbedingungen zwingend notwendige Investitionen durchführen zu können, gibt es verschiedene Handlungsoptionen, die die Situation entschärfen können:
Die Nutzung von Zinssicherungsinstrumenten, wie bspw. sogenannte Zinsderivate, schützt gegen weiter steigende Zinsen. Hier sind u.a. zu nennen:
- Cap-Geschäft gegen steigende kurzfristige Zinsen
- Swap-Geschäft für feste langfristige Zinsen
- Forward-Swap für feste langfristige Zinsen
- Option auf einen Forward-Swap (Swaption)
Bei der Nutzung der aufgelisteten Instrumente sind verschiedene Voraussetzungen einzuhalten, damit der Einsatz bspw. nicht als spekulativ eingestuft wird. Ansonsten droht die Gefährdung der Gemeinnützigkeit sowie der Förderfähigkeit. Zudem sind die Vor- und Nachteile je nach zugrunde liegender Finanzierungsstruktur genau zu prüfen und auch betriebswirtschaftlich zu bewerten.
Optimierung der Finanzierungsstruktur
Die Verwendung von variablen, auf kurzfristigen Zinsen basierenden Darlehensbausteinen für eingepreiste Baukostenpuffer in Bauprojekten schafft zusätzliche Flexibilität und spart tendenziell Zinsen ein, da historisch gesehen der kurzfristige Zins auf lange Sicht in der Regel niedriger als der langfristige Zins war.
Prüfung der Businesspläne und Verschiebung von nicht zwingend notwendigen Bauprojekten
Damit aktuell anstehende Investitionen die zukünftige Wirtschaftlichkeit nicht gefährden, sollten die dahinter liegenden Businesspläne auf Herz und Nieren geprüft werden. Betriebswirtschaftliches Ziel muss sein, dass sich das Projekt inkl. Finanzierung von allein amortisiert und nicht für nachhaltige Defizite sorgt. Fällt das Ergebnis einer solchen Prüfung nicht positiv aus, ist, sofern möglich, über eine zeitliche Verschiebung des Projekts nachzudenken, bis sich die Rahmenbedingungen wieder verbessert haben.
Fazit
Durch die sich aktuell überlagernden schwierigen Situationen am Markt haben sich die Vorzeichen vor allem im Jahr 2022 deutlich verschlechtert. Zinsen, Energiekosten und Baukosten sind im Gleichklang gestiegen. Um trotz der externen Veränderungen nicht verschiebbare Investitionen erfolgreich durchführen zu können, ist im Vorfeld ein hohes Maß an Genauigkeit und Sicherheit von der Bauplanung bis hin zur Finanzierung notwendig.
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