Mietmodelle in NRW

Soweit der Betreiber einer Pflegeeinrichtung nicht Eigentümer der Immobilie ist, handelt es sich um ein Mietmodell im Sinn von § 8 APG DVO. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 des APG gilt bei Mietmodellen der in dem Bescheid mit Wirkung bis zum 31. Dezember 2017 festgesetzte Investitionskostensatz nur bis zum 31.12.2018.

I-Kostenbeantragung für 2019/2020 ist spätestens bis 31.12.2018 abzuschließen

Stationäre Pflegeeinrichtungen, die in NRW als Mietmodell (Betreiber ist nicht Eigentümer der Immobilie) betrieben werden, müssen in Pfad.invest die Bearbeitung der I-Kostenbeantragung für 2019/2020 spätestens bis zum 31.12.2018 abschließen. Wenn Träger nicht bis zum 31.12.2018 einen neuen Antrag auf Festsetzung gestellt haben, können den Pflegebedürftigen in der jeweiligen Einrichtung für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis zum Datum der Antragstellung keine Investitionsaufwendungen – auch nicht rückwirkend - in Rechnung gestellt werden.

Wahlrecht zwischen fiktiver und konkreter Vergleichsberechnung

Für Einrichtungen im Mietmodell besteht gemäß § 8 Abs. 2 APG DVO grundsätzlich das Wahlrecht zwischen fiktiver und konkreter Vergleichsberechnung.

Einmaliger Wechsel möglich

Die Entscheidung ist bei der Antragstellung zur erstmaligen Festsetzung nach Inkrafttreten dieser Verordnung zu treffen und kann nur einmalig im Rahmen der beiden nachfolgenden Festsetzungsverfahren verändert werden.

Einschränkung des Wahlrechts zwischen fiktiver und konkreter Vergleichsberechnung

Eine Einschränkung sieht § 8 Absatz 2 Satz 6 APG DVO NRW vor, wonach bei Einrichtungen im Mietmodell die Refinanzierung nach der konkreten Vergleichsberechnung zu erfolgen hat, wenn der bisherige Betreiber die Trägerschaft der Einrichtung auf einen Dritten überträgt, aber das Eigentum an den langfristigen Anlagegütern zurückbehält.

Erhaltung einer 4%-Afa-Regelung

Hat der Vermieter auf Bitte des Mieters in der Vergangenheit eine Modernisierung vorgenommen, für die eine 4%-Afa-Regelung galt, kommt die Refinanzierung über die fiktive Vergleichsberechnung in Kombination mit der Regelung des § 8 Abs. 6 APG DVO in Betracht. Alternativ ist zu prüfen, ob die konkrete Vergleichsberechnung Vorteile aufweist.

Zeitlich befristeter Bestandsschutz

Für Einrichtungen, die auch schon nach GesBerVO als Mietmodelle behandelt worden sind, besteht aufgrund § 8 Abs. 9 APG DVO das Problem des zeitlich befristeten Bestandsschutzes der Refinanzierung der zum 01.02.2014 anerkannten Miete. Diesen Einrichtungen drohen häufig nach Auslaufen des Bestandsschutzes ab 2021 deutliche Verschlechterungen in der Refinanzierung.

Bestehende Handlungsoptionen (fiktive Vergleichsberechnung gemäß § 8 Abs. 3 - 10 APG DVO, konkrete Vergleichsberechnung gemäß § 8 Abs. 11 APG DVO) oder Beantragung Ausnahmegenehmigung zur Überschreitung Angemessenheitsgrenze gemäß § 10 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 Alten- und Pflegegesetz NRW sind zu bewerten. Im Einzelfall wird auch ein Erwerb der Pflegeimmobilie in Betracht gezogen.

Ausnahmen vom Bestandsschutz

Wenn das erste Ergebnis der fiktiven Vergleichsberechnung (z.B. T€ 640 ab dem 1.1.2016) nach der APG DVO oberhalb der zum 01.02.2014 anerkannten Miete (T€ 620) liegt, geht der Anspruch auf den Bestandsschutz (§ 8 Abs. 9 APG DVO) verloren. Auch wenn in der Vorschau auf das Ergebnis der fiktiven Vergleichsberechnung absehbar ist, dass aufgrund eines Wechsel des Zinsbasisjahres nach 10 Jahren die Vergleichsberechnung für die Jahre 2019/2020 zu einem Ergebnis (z.B. T€ 490) führen wird, das unter der bestandsgeschützten Miete (T€ 620) liegt, greift der Bestandsschutz nicht mehr.

Pflicht zur Führung virtueller Konten im Mietmodell

Wenn der Betreiber im fiktiven Mietmodell nicht Eigentümer des Inventars und nicht für die Instandhaltung zuständig ist, sind keine virtuellen Konten zu führen.

Wenn der Betreiber im fiktiven Mietmodell Eigentümer des Inventars und teilweise für die Instandhaltung zuständig ist, sind insoweit virtuelle Konten zu führen. Bei der konkreten Vergleichsberechnung gelten sämtliche Regelungen des Eigentümermodells analog, so dass grundsärtlich immer virtuelle Konten zu führen sind.

Neue Spielregeln zur Führung der virtuellen Konten für Mittel nach § 4 APG DVO

Nach Verabschiedung des Entfesselungspakets ist aktuell durch das MAGS noch einmal eine Diskussion in Gang gesetzt worden, wie § 4 Abs. 5 Satz 3 APG DVO bei der Führung der virtuellen Konten umzusetzen ist:

"Bei der Berechnung der bisher verausgabten Beträge sind die nach handels- und steuerrechtlichen Vorgaben jahresbezogenen Aufwendungen – ohne etwaige fiktive Aufwendungen oder Aufwendungen für Rückstellungen – zu berücksichtigen.“

Dem Vernehmen nach favorisiert das MAGS abweichend zu früheren Rückmeldungen inzwischen die „reine Abschreibungsvariante“. Hiernach sollen in den virtuellen Konten immer die Abschreibungen der sonstigen Anlagegüter (inkl. Betriebsvorrichtungen) zu erfassen sein. Dies gilt auch für die "Altbestände" der sonstigen Anlagegüter aus der Vorzeit, die vor erstmaliger Abrechnung nach APG DVO angeschafft worden sind, bei denen das MAGS zwischenzeitlich die Berücksichtigung der (handelsrechtlichen) Restbuchwerte favorisiert hatte.

Refinanzierung von Baukosten im Mietmodell

§ 8 APG DVO sieht hierzu drei Optionen vor:

  • Nimmt der Vermieter auf Bitte des Mieters eine Modernisierung gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 APG DVO vor beziehungsweise hat er sie in der Vergangenheit vorgenommen, so erhöht sich gemäß § 8 Abs. 6 APG DVO der nach § 8 Absatz 3 APG DVO berechnete Vergleichsbetrag.
  • Nimmt der Vermieter auf Bitte des Mieters eine Modernisierung gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 APG DVO vor beziehungsweise hat er sie in der Vergangenheit vorgenommen, so kann auch die konkrete Vergleichsberechnung gemäß § 8 Abs. 11 APG DVO zur Anwendung kommen.
  • Sofern die Trägerin oder der Träger sich durch den Mietvertrag verpflichtet hat, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, können die dafür entstandenen Aufwendungen gemäß § 8 Abs. 12 APG DVO zusätzlich anerkannt werden, sofern sie betriebsnotwendig und wirtschaftlich sind.

 

Überprüfung Mietvertrag und Bewertung der Handlungsoptionen

Der Mietvertrag ist im Hinblick auf die Gegebenheiten der APG DVO, auf die mögliche Refinanzierung der ortsüblichen Miete und nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Führung virtueller Konten zu überprüfen.

 

Zur News-Übersicht