Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) hat am 6. November 2024 die Neufassung der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz (IDW RS IFA 1 n.F.) verabschiedet.
Zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten kommt man in der bilanziellen Beurteilung immer dann, wenn es sich entweder um
- die Herstellung eines Vermögensgegenstandes,
- die Erweiterung eines Vermögensgegenstandes oder
- die wesentliche Verbesserung eines Vermögensgegenstandes über den ursprünglichen Zustand hinaus
handelt.
Merkmal: Erweiterung eines Vermögensgegenstandes
Eine Gebäudeerweiterung liegt dann vor, wenn bauliche Maßnahmen dazu dienen, Gebäude in der Substanz zu vermehren (z.B. Aufstockung, Anbau, sonstige Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder nachträglicher Einbau neuer Bestandteile mit bisher nicht vorhandener Funktion). Beispielhaft wird die Installation einer Aufdach-Photovoltaik-Anlage als bauliche Maßnahme zur Gebäudeerweiterung erläutert. Eine Gebäudeerweiterung liegt nicht vor, wenn eine selbständig verwertbare Anlage errichtet wird, die in keinem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zum Gebäude steht. Diese wird dann als eigenständiger Vermögensgegenstand aktiviert.
Merkmal: wesentliche Verbesserung
Wesentliche Neuerungen gegenüber der bisherigen Fassung des IDW RS IFA 1 betreffen u.a. energetische Sanierungsmaßnahmen. Damit werden Maßnahmen bezeichnet, die zu einer deutlichen Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs führen. Der Katalog der wesentlichen Ausstattungsmerkmale (bislang u.a. Sanitärausstattung, Fenster, Wärmedämmung …) wurde um "Maßnahmen zur Wärme- und Energieversorgung und -speicherung" erweitert. Diese können künftig unter das Merkmal einer „über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung“ gefasst und somit aktiviert werden. Eine Senkung des Energiebedarfs oder -verbrauchs um mindestens 30% gegenüber dem ursprünglichen Zustand wird regelmäßig als wesentliche Verbesserung angesehen. Bei Wohngebäuden entspricht dies einer Verbesserung der Energieeffizienzklasse um mindestens zwei Stufen.
Anwendungszeitpunkt
Die Neufassung ist erstmals für handelsrechtliche Abschlüsse anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen. Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig und wird empfohlen, sofern die Regelungen vollständig beachtet werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Neufassung hat erhebliche Auswirkungen auf die bilanzielle Behandlung von Sanierungsmaßnahmen. Energetische Sanierungsmaßnahmen können nun häufiger als aktivierungspflichtige Herstellungskosten eingestuft werden. Dies führt zu einer Verschiebung von sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand hin zu über die Nutzungsdauer abzuschreibenden Herstellungskosten. Die Neufassung des IDW RS IFA 1 stellt eine wichtige Anpassung an die aktuellen klimapolitischen Ziele dar und wird die Bilanzierungspraxis im Bereich der Gebäudesanierung nachhaltig beeinflussen.
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