Geringe Anfangsinvestition und Liquiditätsschonung, Zugang zu attraktiven Innenstadtlagen, Planungssicherheit, Risikosteuerung – all das sind Argumente für einen Erbbaupachtvertrag im Gegensatz zum Grundstückskauf. Und das nicht erst seit gestern, viele Unternehmen und Organisationen greifen seit Jahren auf diese Alternative der Grundstücksnutzung zurück. Nicht zuletzt, weil sie auch für den Erbbaupachtverpflichtenden, zumeist Kommunen, Kirchen und Stiftungen, viele Vorteile bietet.
Die Trennung von zivilrechtlichem Eigentum und Nutzungsrecht führt allerdings in der Handelsbilanz zu relevanten Abgrenzungsfragen und ist auch steuerlich mit einigen Besonderheiten versehen.
Wer bilanziert das Grundstück?
Mit dem Erbbaupachtvertrag wird dem Erbbaupachtberechtigten ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht eingeräumt. Zentrale Chancen und Risiken an Grund und Boden (Partizipation an Bodenwertentwicklung, Letztverfügungsgewalt, Heimfall am Vertragsende) verbleiben beim Erbbaupachtverpflichteten. Damit ist dieser nicht nur weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer, sondern auch wirtschaftlicher. Für die Handelsbilanz heißt das – der Vermögensgegenstand wird mit dem Erbbaupachtvertrag nicht übertragen und verbleibt beim Eigentümer.
Aber Vorsicht! Auch Erbbaupachtverträge können untypische Klauseln enthalten, die zu einer anderen Bewertung führen, insbesondere wenn diese Chancen und Risiken auf den Berechtigten transferieren oder die Heimfallregelung entkoppelt wird.
Wie werden die laufenden Erbbaupachtzinsen verbucht?
Die Bilanzierung des Dauerschuldverhältnisses führt beim Erbbaupachtberechtigten zu laufenden periodischen sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Ist die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht möglich, kann dies zur Passivierung von Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften nach § 249 Abs. 1 HGB und damit zu Einmalaufwendungen führen.
Der Erbbaupachtberechtigte stellt die erhaltenen Zinsen periodisch in den Umsatzlösen seiner Gewinn- und Verlustrechnung dar. Vorauszahlungen sind in den aktivischen bzw. passivischen Abgrenzungsposten abzugrenzen.
Was ist mit einmaligen Zahlungen?
Einmalige Zahlungen können beispielsweise beim Erbbaupachtberechtigten im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss entstehen, dazu gehören u.a. Notarkosten für die Eintragung ins Grundbuch, Grunderwerbsteuer oder Vermittlungsprovisionen. Diese gehören zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts und werden als Vermögensgegenstand in den grundstücksgleichen Rechten des Anlagevermögens aktiviert und planmäßig abgeschrieben.
Leistet der Erbbaupachtberechtigte vereinbarungsgemäß zu Vertragsbeginn eine Einmalzahlung, ist diese als Vorauszahlung auf die Erbbauzinsen zu sehen, in den aktivischen bzw. passivischen Rechnungsabgrenzungsposten abzugrenzen und über die Vertragslaufzeit aufzulösen.
Fällt bei Erbbaurechten Grunderwerbsteuer an?
Erbbaurechte werden Grundstücken bei der Grunderwerbsteuer gleichgestellt. Die Begründung eines Erbbaurechts löst daher stets Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist der Kapitalwert des Erbbauzinses zzgl. möglicher Einmalzahlungen. Da die Erhebung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer erfolgt, schwanken die Hebesätze zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Anteile an Kapital- oder Personengesellschaften verkauft werden, die über Erbbaurechte verfügen. Unter gewissen Voraussetzungen löst bereits eine solche Anteilsübertragung Grunderwerbsteuer aus.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Auch die mit Erbbaurechten belasteten Grundstücke unterliegen der Grundsteuer. Zu beachten ist, dass Schuldner der Grundsteuer nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Erbbauberechtigte ist, da der Gesetzgeber seit 2025 Erbbaurecht und Erbbaurechtsgrundstück als wirtschaftliche Einheit mit besonderem Nutzen beim Erbbauberechtigten erachtet. Erfüllt der Erbbauberechtigte mit der Nutzung des Grundstücks die Voraussetzungen für eine Grundsteuerbefreiung, beispielsweise durch die Nutzung für gemeinnützige Zwecke, fällt keine Grundsteuer an.
Entsteht bei Erbbaurechten Umsatzsteuer?
Die Bestellung eines Erbbaurechts ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Um dennoch Vorsteuer für die mit dem Erbbaurecht verbundenen Aufwendungen zu ziehen, kann der Unternehmer nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und zur Umsatzbesteuerung optieren. Besonders wichtig dabei: Die Option zur Steuerpflicht ist nur wirksam, wenn sie bereits im Notarvertrag verankert ist. Die Erklärung kann nach Vertragsschluss nicht nachgeholt werden.
Erbbaurechte sind interessante Gestaltungsinstrumente, verlangen aber eine sorgfältige bilanzielle und steuerliche Bewertung. Lassen Sie Ihre konkrete Vertragsgestaltung und Steuerfolgen individuell prüfen. Sprechen Sie uns gerne jederzeit an, wenn Sie unsere Unterstützung benötigen. Jetzt Kontakt aufnehmen!