Eine unzureichende Refinanzierung von Kostensteigerungen, Personalmangel und Leistungseinschränkungen sowie Zahlungsverzögerungen seitens der Kostenträger verursachen bei einer zunehmenden Anzahl von Trägern Liquiditätsengpässe.
Stabilisierungsstrategie steht im Vordergrund
Ist dies der Fall, steht eine Stabilisierungsstrategie im Vordergrund, um die erreichte Marktposition zu sichern und das Portfolio zu optimieren. Des Weiteren sind Gemeinkosten, Prozesse und defizitäre Aufgaben auf den Prüfstand zu stellen, um wieder eine angemessene Rendite zu erzielen.
Bei geringen Liquiditätsreserven fehlen dann Risikopuffer, aber auch die notwendigen Spielräume zur Innenfinanzierung des Instandhaltungs- und Investitionsbedarfs aufgrund eines veralteten Immobilienbestands oder zur Erweiterung des Angebots. Die durchschnittliche Sozialimmobilie ist über 30 Jahre alt und energetisch-ineffizient. Der größte Hebel, einen echten Wertbeitrag zur Klimaneutralität herzustellen, liegt daher bei den Trägern der Sozialwirtschaft im Bereich des Immobilienbestandes.
Sozialimmobilien sind häufig veraltet
Der Umstand, dass schätzungsweise zwei Drittel der Sozialimmobilien in Deutschland vor dem Jahr 1990 gebaut worden sind, lässt auch die Schlussfolgerung zu, dass Kreditinstitute über eine signifikante Anzahl an Sicherungsobjekten verfügen, deren Beleihungswerte bei Anwendung der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sinken könnten und die notwendigen Sicherheiten in den Bilanzen der Institute für ausgegebene Kredite nicht mehr den Vorgaben der Europäische Bankenaufsicht (EBA) bzw. Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) entsprechen.
Droht Absenkung der Beleihungswerte?
Es besteht das Risiko, dass im Zuge der Neubewertung des Beleihungswertes der Immobilie für eine bereits bestehende Kreditfinanzierung, beispielsweise noch aus dem Bau der Immobilie, dieser nicht mehr als ausreichend erachtet wird und durch die finanzierende Bank ein Nachbesicherung gefordert wird („stranded assests“). Eine schwierige Situation für den Träger und die finanzierende Bank, da sehr häufig weitere banktaugliche und werthaltige Sicherheiten nicht zur Verfügung stehen.
Erhöhter Handlungsdruck durch steigende Preise auf den Ausstoß von CO₂
Ab 2027 werden mit dem neuen EU-Emissionshandel (ETS-2) europaweit erstmalig Preise auf den Ausstoß von CO₂ in den Bereichen Gebäude und Verkehr erhoben. Die Preise für Öl, Gas und Benzin werden spürbar steigen. Wenn Vergütungen nur pauschal fortgeschrieben werden, könnte die ab 2027 angekündigte ansteigende CO₂ Bepreisung manchen Träger vor neue Herausforderungen stellen.
Zinsanstieg und Baukostensteigerungen als Investitionsbremse
Der plötzliche Zinsanstieg von unter 1 % auf inzwischen über 4-5 % stellt viele ursprüngliche Rentabilitätskalkulationen und die Planungen zum Kapitaldienst infrage. Waren Finanzierungen früher mit einem Eigenmittelanteil von lediglich 20 % möglich, fordern Banken heute mitunter deutlich höhere Eigenanteile. Bei Sanierungsmaßnahmen besteht zusätzlicher Bedarf für Eigenmittel aufgrund nicht refinanzierungsfähiger Instandhaltungsanteile oder auch den unvermeidlich auftretenden Verlusten in der Umbauphase.
Erreichung der klimapolitischen Ziele ist (zunächst) mit Kosten verbunden
Die Transformation zu einer klimafreundlichen Branche ist richtig – aber auch mit Kosten verbunden. Die Refinanzierung von Modernisierungsmaßnahmen, Hitzeschutz, Anschaffung von PV oder sogar einer zusätzlichen energetischen Sanierung muss sichergestellt werden. Nachhaltigkeit wird aktuell jedoch weder in der Leistungsvergütung noch in der Investitionskostenfinanzierung berücksichtigt. Ohne gesetzliche Verpflichtung wird eine energetische Sanierung von den zuständigen Sozialhilfeträgern als nicht betriebsnotwendig eingestuft und ist daher in der Regel nicht „on-top“ über die IK-Sätze refinanzierungsfähig. Als einzige Ausnahme in der stationären Pflege können Sozialhilfeträger unter den Bedingungen des Erlasses des MAGS in NRW nach vorheriger Abstimmung derartige Maßnahmen genehmigen. In Bayern gilt zumindest die Anschaffung von Photovoltaik als betriebsnotwendig.
Entwicklung Nachhaltigkeits- und Immobilienstrategie
Die „Stop-the-Clock“-Richtlinie brachte eine zeitliche Verschiebung der CSRD-Berichtspflicht. Berichtspflichtige Unternehmen haben nun zwei zusätzliche Jahre Zeit, die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Die Träger in der Sozialwirtschaft sind jedoch unverändert gefordert eine Nachhaltigkeits- und Immobilienstrategie zu entwickeln, wie die klimapolitischen Ziele erreicht werden können. Unternehmen können sich durch eine frühzeitige energetische Sanierung unter Nutzung von Fördermitteln aus dem Klima- und Transformationsfonds, Beantragung von EU-Sozialfonds-Mitteln oder Teilnahme an spezifischen Förderprogrammen wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder Identifikation von strategischen Maßnahmen zur CO₂-Kompensation Vorteile verschaffen.
Schlussfolgerungen
Sämtliche Kosten der Nachhaltigkeit müssen bei der Refinanzierung der Sozialwirtschaft besser berücksichtigt und anerkannt werden. Grundsätzlich müssen die Kosten der Nachhaltigkeit bei der Refinanzierung von Investitionskosten additiv berücksichtigt werden, um das drohende Risiko von „stranded assets“ für die Träger von Einrichtungen vermeiden zu können. Dies gilt auch bei der Ermittlung der in einigen Bundesländern zum Tragen kommenden Zuschüsse für Investitionen, der sogenannten Fördermittel.
Das „dicke Brett“ zu bohren stellt die Forderung dar, die Sozialhilfeträger neben der Beachtung der Grundsätze der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit über eine Ergänzung im SGB I auch zur Berücksichtigung der Nachhaltigkeit zu verpflichten. Ebenso könnten Spielräum in einer kostenbasierten Vergütungssystematik geschaffen werden, Einspareffekte z. B. bei den Energiekosten zur Finanzierung der Mehrkosten einer energetische Sanierung nutzen zu können.
Im Einzelfall kann auch eine „Sale-and-lease-back“-Transaktion dazu beitrage, Liquiditätsengpässe zu beseitigen und Investitionsbedarf auf einen Investor zu verlagern.
Baugenehmigungen dauern ewig, Anforderungen wachsen ins Unermessliche, und die ordnungsrechtlichen Normen werden jährlich umfangreicher. Hier sind Investitionsanreize zu schaffen, Förderprogramme aufzulegen sowie digitale und schnelle Baugenehmigungsverfahren zu implementieren.
Am Ende ist der Gesetzgeber gefordert, die rechtlichen Rahmenbedingungen anzupassen, Verfahren und Baustandards „abzuspecken“, um die Träger der Sozialwirtschaft vor einer durch den Green Deal ausgelösten akuten Insolvenzgefahr zu schützen. Auch die Sozialhilfeträger sollten in einer Lebenszyklusbetrachtung erkennen können, dass sich Investitionen zur Reduzierung des Energieverbrauchs mittel- und langfristig unter Berücksichtigung der Einspareffekte bei den Energiekosten amortisieren.
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