Der Bedarf an Pflege- und Wohnangeboten nimmt weiter zu, während sich gleichzeitig das stationäre Angebot an Heimplätzen rückläufig entwickelt – ein paradoxes Spannungsfeld, das Investoren, Betreiber und Politik gleichermaßen herausfordert. Sinkende Investitionsvolumina, hohe Unsicherheit am Kapitalmarkt und steigende betriebliche Belastungen bei den Betreibern machen deutlich: Damit auch Pflegeimmobilien zur Konjunktur-Lokomotive werden können, müssen Investitionshemm-nisse beseitigt werden.
Investitionen in schwierigen Zeiten – Wachsende Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot
Der strukturelle Bedarf ist enorm: Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt laut Prognosen bis 2040 um rund 50 %, während der Neubau nicht Schritt hält. Der Anstieg der Nachfrage trifft auf einen stockenden Ausbau der Versorgungsangebote. Vor allem in urbanen und wachs-tumsstarken Regionen droht ein eklatanter Mangel an altersgerechten Wohnungen sowie modernen, bedarfsgerechten Immobilien zur Pflegeversorgung. Gleichzeitig ist der Bestand der Pflegeimmobilien strukturell veraltet und energetisch ineffizient.
Es besteht die Herausforderung, regional unterschiedlich ansteigenden Versorgungsbedar-fen gerecht zu werden und gleichzeitig mit einem regional unterschiedlichen Arbeitskräfte-angebot in Einklang zu bringen. Von den zunehmenden Arbeitskräfteengpässen ist vor allem personalintensive Pflegebranche betroffen.
Für die Anbieter reicht es zur nachhaltigen Sicherung ihres Unternehmens nicht aus, die bestehende Leistungsangebote und Immobilienstrukturen fortzuschreiben und weiterhin nur in den aktuellen leistungsrechtlichen Bahnen zu denken.
Marktkonsolidierung schreitet voran – größere Träger dominieren zunehmend
Ein weiteres Ergebnis der Analyse ist die zunehmende Marktkonzentration: Die 30 größten Pflegeheimbetreibergruppen verfügen über einen Marktanteil von 23 %. Kleinere Anbieter haben es deutlich schwerer, unter anderem wegen geringerer Resilienz, eingeschränkter Skaleneffekte und wachsender regulatorischer Anforderungen. Viele kleinere Träger kämpfen mit existenziellen Fragen – oder ziehen sich ganz aus dem Markt zurück. Große Träger hingegen profitieren von zentralisierten Strukturen, professionellem Controlling und einer besseren Verhandlungsposition gegenüber Finanzierern und Kostenträgern. Auch im Wett-bewerb um Fachkräfte zeigen größere Organisationen strategische Vorteile.
Neue Konzepte und ESG-Kriterien als Investitionstreiber
Der Blick in die Zukunft zeigt klar: Erfolgreiche Pflegeimmobilienprojekte müssen mehr sein als funktionale Gebäude. Gefragt sind flexible Nutzungskonzepte, wie z. B. modulare Pflege-Cluster, betreutes Wohnen mit integrierten Versorgungsleistungen oder Quar-tiersansätze mit gemischten Zielgruppen. Gleichzeitig rücken ESG-Kriterien zunehmend in den Fokus – sowohl bei der Finanzierung als auch bei der gesellschaftlichen Akzeptanz. Einrichtungen mit klaren Nachhaltigkeitszielen, digitaler Infrastruktur und zukunftssicherer Personalkonzeption bieten nicht nur bessere Versorgung, sondern auch höhere Planungs-sicherheit für Investoren.
„Die Verlagerung der Pflege in das Wohnen (Seniorenwohnen, Betreutes Wohnen, Ambu-lant betreute Wohngemeinschaften) macht die Konversion des Pflegeheimbestandes erfor-derlich. Pflegeimmobilien bleiben langfristig von zentraler Bedeutung für die Versorgung einer alternden Bevölkerung. Damit auch sie konjunkturelle Impulse geben können, besteht bei Bestandeinrichtungen Handlungsbedarf zur Verbesserung der Refinanzierung von Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Standards. Des Weiteren ist der Gesetzgeber gefordert, nachhaltige Rahmenbedingungen zu schaffen für den weiteren Ausbau der Pflegeinfrastruktur, starre Regulierungen zu vereinfachen, das Ordnungsrecht in den Landesheimgesetzen zu verschlanken und zu harmonisieren, um serielles und modulares Bauen zu ermöglichen.“ so Jan Grabow, Geschäftsführender Partner, zur Entwicklung von Pflegeimmobilien.
Zentrale Ergebnisse in Zahlen:
- 5,7 Mio. Menschen pflegebedürftig, +15 % gegenüber 2021
- Am Pflegemarkt agieren jeweils ca. 15.000 stat. & amb. Einrichtungen. Ambulant betreute Wohnangebote wachsen stärker
- Die Heimkosten stiegen seit dem 1. Januar 2024 in den letzten 12 Monaten um 17 % – Kostentreiber sind vor allem Personalkosten beim einrichtungseinheitlichen Ei-genanteil (eeE)
- Die aktuelle Pflegeplatzlücke wird auf ca. 60.000 Plätze allein seit 2021 geschätzt, mit einer weiteren Verschärfung der Unterversorgung ist in der Zukunft bei einem zu erwartenden Anstieg der Zahl der Pflegebedürftigen auf 7,0 Mio. bereits bis 2035 zu rechnen