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Umgang mit den neuen Grundsteuerbescheiden

Reform der Grundsteuer

Im Rahmen der Reform der Grundsteuer wurden in Deutschland mehr als 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu bewertet. Die ermittelten Werte werden nun erstmalig für das Jahr 2025 als Bemessungsgrundlage zur Grundsteuer herangezogen. Mit der Reform der Grundsteuer wurde Aufkommensneutralität angestrebt. Es wurde jedoch von Beginn an nicht ausgeschlossen, dass sich die Grundsteuer in Einzelfällen erhöhen würde. Die Städte und Kommunen haben nun die individuellen Hebesätze der Gemeinden für die Zwecke der Grundsteuer festgelegt und setzen auf dieser Grundlage und den von den Finanzämtern festgesetzten Grundsteuermessbeträgen die Grundsteuer fest. Wir zeigen auf, ob und wie Sie gegen diese Grundsteuerbescheide vorgehen können, wenn Sie von einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer betroffen sind. 

System der Grundsteuerfestsetzung im Bundesmodell

Zunächst wird vom Finanzamt der Grundsteuerwertbescheid erlassen. Dieser legt den Wert Ihres Grundstücks fest und berücksichtigt dabei Faktoren wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und gegebenenfalls vorhandene Gebäude. Hier ist besondere Aufmerksamkeit geboten, denn Fehler in diesem Bescheid wirken sich auf alle folgenden aus, da es sich bei dem Grundsteuerwertbescheid um einen sogenannten Grundlagenbescheid handelt. 

Auf Basis des Grundlagenbescheids ergeht der sogenannte Grundsteuermessbetragsbescheid. Dieser ermittelt den Grundsteuermessbetrag, ein Zwischenwert für die endgültige Steuerberechnung. Wichtig zu wissen: Ein Einspruch gegen diesen Bescheid kann sich nur auf die Berechnung des Messbetrags beziehen, nicht aber auf die im Grundsteuerwert festgelegten Werte.

Den Abschluss bildet der eigentliche Grundsteuerbescheid. Dieser wird – anders als der Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheid – nicht von den Finanzämtern, sondern von den Städten und Kommunen erlassen. Er multipliziert den vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag mit dem kommunalen Hebesatz und legt so die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest. 

In Bundesländern, in denen ein vom Bundesmodell abweichendes Verfahren angewendet wird, kann die Systematik leicht abweichen. Auch hier wird jedoch ein Grundlagenbescheid vom Finanzamt erlassen, auf dessen Grundlage die Kommunen die Grundsteuerbescheide erlassen und die Grundsteuer festsetzen. 

Bei allen (drei) Bescheiden gilt: Eine exakte Überprüfung ist unerlässlich, um eine überhöhte Zahllast zu vermeiden.  

Einspruch und Widerspruch

Sollten Sie Unstimmigkeiten entdecken - etwa bei Flächenangaben oder dem angesetzten Baujahr - ist ein Einspruch gegen diesen Bescheid innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Gleiches gilt auch bei Zweifeln gegenüber der grundsätzlichen Verfassungsmäßigkeit, auch hier müsste bereits gegen die (Grundlagen-) Bescheide des Finanzamts Einspruch eingelegt werden.

Sofern die Grundsteuerbescheide der Städte und Kommunen nicht ordnungsgemäß ergangen sind, weil beispielsweise der Hebesatz nicht korrekt multipliziert wurde, ist gegen diese Bescheide ein Widerspruch (§ 69 VwGO) einzulegen. Auch hier gilt eine einmonatige Widerspruchsfrist. 

Ein Widerspruch gegen die Höhe des von den Städten und Kommunen festgesetzten Hebesatzes ist grundsätzlich nicht erfolgsversprechend, da es keine Höchstgrenze für Hebesätze gibt. Die Grundsteuerbelastung muss jedoch in der Regel angemessen und zumutbar sein. 

Wichtig ist, dass sich durch einen Widerspruch – und auch bei laufenden Einspruchsverfahren gegen die Grundlagenbescheiden bei den Finanzämtern – nicht die Zahlfrist verschiebt. Die Grundsteuer ist ungeachtet des Widerspruchs und Einspruchs bei Fälligkeit zu zahlen, sofern keine Aussetzung der Vollziehung bewilligt wurde. Anderenfalls können Säumniszuschläge entstehen. 

Während der Einspruch beim Finanzamt gegen die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheide grundsätzlich kostenfrei eingelegt werden kann, sind bei Widersprüchen gegen die Grundsteuerbescheide bei der Gemeinde Gebührenpflichten zu beachten, falls der Widerspruch nicht zu Ihren Gunsten entschieden wird. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach den jeweiligen Gebührenordnungen der Städte und Kommunen. 

Fazit

Auch die Grundsteuerbescheide der Städte und Kommunen sollten einer sorgfältigen Überprüfung unterzogen werden, um eine überhöhte Steuerfestsetzung zu vermeiden. In Fällen, in denen die Grundsteuerbescheide nicht ordnungsgemäß ergangen sind, ist hiergegen ein Widerspruch bei der erlassenen Kommune einzulegen. Sofern Sie bereits Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit des Grundlagenbescheids haben, ist zu prüfen, ob dieser nach den verfahrensrechtlichen Regelungen noch geändert werden kann. 

Sofern Sie bei dieser Überprüfung unsere Unterstützung wünschen oder Einzelfallfragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid haben, sprechen Sie uns gerne an. Jetzt Kontakt aufnehmen!