BFH entscheidet über das Bundesmodell
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende 2025 in drei Leitverfahren (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Durch die am 16. März 2026 erfolgte Veröffentlichung sind die Urteile nun auch von der Finanzverwaltung verpflichtend anzuwenden.
Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert u. a. im Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei arbeitet der Gesetzgeber mit Durchschnittswerten und Pauschalen, etwa bei Mieten und Bodenwerten. Der BFH hält das für zulässig: Im Massenverfahren darf der Gesetzgeber typisieren und pauschalieren, solange die Ergebnisse insgesamt in einem „vertretbaren Korridor“ um den tatsächlichen Verkehrswert liegen.
Damit sorgt der BFH für Rechtssicherheit beim Bundesmodell. Die letzte Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit liegt zwar beim Bundesverfassungsgericht, aber die Hürde für erfolgreiche Verfassungsbeschwerden ist nach diesen Urteilen deutlich höher geworden.
Auswirkungen auf die Ländermodelle
Die aktuellen BFH-Urteile betreffen ausschließlich das Bundesmodell. Einige Länder haben hiervon abweichende eigene Grundsteuerregelungen eingeführt. Erste Entscheidungen der Finanzgerichte – etwa in Hamburg (Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 13. November 2024, 3 K 176/23) und Baden-Württemberg (Urteile des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 11. Juni 2024, 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23) – kommen zu dem Ergebnis, dass auch diese Landesgesetze im Einklang mit dem Grundgesetz stehen. Die Verfahren sind teilweise beim BFH anhängig (z. B. II R 15/25 für Hamburg sowie II R 26/24 und II R 27/24 für Baden-Württemberg), sodass eine endgültige höchstrichterliche Klärung noch aussteht. Nach dem derzeitigen Gesamtbild der Finanzrechtsprechung spricht jedoch vieles dafür, dass sowohl das Bundesmodell als auch die wesentlichen Ländermodelle im Grundsatz verfassungskonform sind und voraussichtlich auch vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand haben werden.
Differenzierte Hebesätze in der Kritik
Während die Gerichte die Bewertungsregeln des Bundes- und der Ländermodelle überwiegend stützen, geraten die kommunalen Hebesätze stärker in den Fokus. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteilen vom 4. Dezember 2025 die Grundsteuer-B-Hebesatzregelungen der Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen beanstandet. Die betroffenen Städte hatten für Nichtwohngrundstücke, einschließlich unbebauter Grundstücke, deutlich höhere Hebesätze als für Wohngrundstücke festgelegt. Nach Auffassung des Gerichts verstößt diese starke Mehrbelastung von Nichtwohngrundstücken gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit; rein fiskalische Motive wie die Sicherung des Steueraufkommens oder die Entlastung von Wohngrundstücken reichen als Rechtfertigung nicht aus. Die angegriffenen Grundsteuerbescheide wurden aufgehoben, Rechtsmittel sind jedoch zugelassen, sodass eine höchstrichterliche Klärung noch aussteht. Für die Praxis bedeutet dies: Während der BFH das Bundesmodell stützt, bleibt insbesondere eine stark differenzierende Hebesatzpolitik der Kommunen verfassungsrechtlich angreifbar.
Meldepflicht für Änderungen
Neben den gerichtlichen Entwicklungen ist eine weitere Pflicht von zentraler Bedeutung: Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind aktiv beim Finanzamt anzuzeigen. Grundstückseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, bewertungsrelevante Änderungen innerhalb einer bestimmten Frist zu melden. Dazu zählen insbesondere Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf
die Höhe des Grundsteuerwerts,
die Vermögensart oder
die Grundstücksart
auswirken. Diese Anzeige ist vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die Verhältnisse geändert haben, unaufgefordert abzugeben. Zusätzlich besteht bei einer Änderung der Nutzungsverhältnisse in Bezug auf ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundbesitz nach § 19 GrStG eine Anzeigepflicht beim zuständigen Lagefinanzamt. Diese Anzeige ist grundsätzlich spätestens bis zum 31. März des Folgejahres beim zuständigen Lagefinanzamt abzugeben. Sollte der Anzeigepflicht nicht nachgekommen werden, können u. a. Zwangsmittel oder Verspätungszuschläge festgesetzt oder eine Schätzung der Besteuerungsgrundlagen vorgenommen werden.
Die Obersten Finanzbehörden der Länder haben die Frist zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen für Änderungen, die im Jahr 2025 eingetreten sind, bis zum 30. April 2026 verlängert. Sofern bei Ihren wirtschaftlichen Einheiten im Jahr 2025 anzeigepflichtige Änderungen eingetreten sind, ist die Änderungsanzeige daher spätestens bis zum 30. April 2026 beim zuständigen Lagefinanzamt einzureichen. Zu beachten ist jedoch, dass von der Verlängerung der Frist ausschließlich Grundstücke der Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen umfasst sind.
Wenn Sie bei der Anzeige von Änderungen oder bei der Überprüfung Ihrer Grundsteuerbescheide Unterstützung benötigen, sprechen Sie uns gerne jederzeit an. Jetzt Kontakt aufnehmen!