Hintergrund
Seit 2025 wurde die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ in den Katalog der gemeinnützigen, die Allgemeinheit fördernden Zwecke (§ 52 Abs. 2 Nr. 27 AO) aufgenommen. Das Modell der steuerbegünstigten Vermietung von Immobilien erfährt aktuell steigendes Interesse in der Öffentlichkeit. Sozialpartner wie Kommunen, Kirchen, Stiftungen und die Sozialwirtschaft stellen sich verstärkt auf, bezahlbaren Wohnraum unter Nutzung der seit dem 1. Januar 2025 geltenden gesetzlichen Regelung der Wohngemeinnützigkeit bereitzustellen. Für den Anwender stellen sich unverändert einige Fragen, die im nachfolgenden Beitrag kurz skizziert werden.
Sphärenzuordnung
Die Vermietung gilt nur dann als gemeinnütziger Zweck, wenn sie kumulativ die beiden Komponenten „vergünstigte Vermietung“ und „Vermietung an einen bestimmten Personenkreis“ (Personen im Sinne des § 53 AO) erfüllt. Erst wenn diese beiden Voraussetzungen für ein einzelnes Mietverhältnis eingehalten werden, gilt die Vermietung „insoweit“ als ideelle Tätigkeit und nicht als vermögensverwaltende Tätigkeit. Vermieter können also selbst entscheiden, welche Wohnungen sie steuerbegünstigt vermieten wollen. Dies kann dazu führen, dass innerhalb einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten einzelne Wohnungen der ideellen Sphäre, andere dagegen der Vermögensverwaltung zugerechnet werden. Für die Praxis erfordert dies besonderes Augenmerk: werden zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen für die Gesamtimmobilie geplant, ist zu beachten, dass eine Finanzierung der Wohnungen, die im Rahmen der Vermögensverwaltung genutzt werden, bei steuerbegünstigten Unternehmen nur aus sog. freien Mitteln (§ 62 AO) finanziert werden dürfen.
Welcher Sphäre ist die vergünstigte Wohnraumvermietung nach § 52 Abs.2 Nr. 27 AO zuzuordnen? Auf Seiten der Finanzverwaltung finden sich dem Vernehmen nach vermehrt Stimmen, die diese Tätigkeit einem steuerbegünstigten Zweckbetrieb (§ 66 AO, hilfsweise § 65 AO) zuordnen und damit der in der Kommentarliteratur vereinzelt vertretenen Auffassung einer sog. „Zweck-Vermögensverwaltung“ eine Absage erteilen. Auch wenn es sich hierbei um einen eher pragmatischen Ansatz handelt und Diskussionen um die Frage, ob eine vergünstigte Vermietung den Tätigkeitsbegriff nach § 14 AO überhaupt erfüllen kann, ausblendet, ist dieser Sichtweise aus praktischen Erwägungen aus unserer Sicht zuzustimmen. Eine Verrechnung von möglichen Verlusten aus einer vergünstigten Vermietung, die vom Gesetzgeber als ideeller Zweck eingestuft wird, kann als Folge mit Überschüssen aus dem ideellen Bereich und anderen Zweckbetrieben, gleichsam mit Überschüssen aus der Vermögensverwaltung oder einem steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfolgen.
Vergünstigte Wohnraumüberlassung
Politisch gewollt ist, dass die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt. Unklar ist bisher, ob bzw. welchen Abstand die Miete zur marktüblichen Miete haben muss, zumal sich eine Marktmiete üblicherweise in einer gewissen Bandbreite bewegt. Reicht es bereits aus, wenn ein Vermieter unterhalb des oberen Wertes einer Marktmiete bleibt oder ist hierbei der unterste Wert einer Marktmiete maßgebend?
Eine Prüfung der Miethöhe hat darüber hinaus nur zu Beginn des Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen zu erfolgen. Alternativ darf der Vermieter eine Miete in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen einschließlich Regel-Afa vereinbaren. Vermieter, die über einen Neubau nachdenken, dürften angesichts der derzeit hohen Bau- und Finanzierungskosten als Miete eher die tatsächlichen Aufwendungen kalkulieren. Auch wenn die Miete nach der Gesetzesbegründung keinen „Gewinnsaufschlag“ enthalten darf, dürfte es nach hier vertretener Auffassung zulässig sein, mit dem Neubau einhergehende Gemeinkosten der Verwaltung und ggf. Kosten z. B. für Leerstand u. a. Kosten bei der Kalkulation einer „Aufwandsmiete“ zu berücksichtigen. Derartige Aufwandsmieten für einen Neubau dürften erfahrungsgemäß in den von Gutachterausschüssen veröffentlichten Berichten über Marktmieten und deren Bandbreite aktuell (noch) nicht abgebildet werden, sodass eine „Aufwandsmiete“ für neue Immobilien übergangsweise grundsätzlich auch oberhalb einer "Marktmiete" denkbar erscheint.
Vermögensverwaltung und Verluste
Wird Wohnraum nicht vergünstigt oder nicht an eine begünstigte Person überlassen, führt dies nach der Gesetzesbegründung regelmäßig nicht zu einem Verlust der Gemeinnützigkeit. Die jeweilige Wohnraumüberlassung ist in solchen Fällen nicht als ideelle Zweckverwirklichung, sondern als steuerfreie Vermögensverwaltung zu behandeln.
Was passiert, wenn eine Vermietung im Rahmen der Vermögensverwaltung nicht kostendeckend erfolgen können und dadurch zu Verlusten führt?
Grundsätzlich dürfen die Mittel des ideellen Bereichs nicht für einen Verlustausgleich in der Vermögensverwaltung verwendet werden, derartige Verluste dürfen nach den Regelungen des AEAO grundsätzlich nur mit Gewinnen aus anderen Bereichen der Vermögensverwaltung ausgeglichen werden. Ergänzend ist hier allerdings auf eine Rechtsprechung des BFH vom 24. Juli 1996 hinzuweisen. In diesem Fall führte eine nicht kostendeckende Vermietung an nicht unterstützungsbedürftige Personen (also ein Verlust in der Vermögensverwaltung) nicht zu einem Verlust der Gemeinnützigkeit, wenn eine nicht kostendeckende Vermietung aufgrund der Marktlage oder den für Mieterhöhungen geltenden gesetzlichen Beschränkungen ursächlich ist. Die hier vom BFH aufgestellten Rechtsgrundsätze können in Fällen einer „Rettungsberatung“ hilfreich sein, bedürfen aber für eine Übertragbarkeit unbedingt einer genauen Analyse des Sachverhaltes.
Fazit
Die gesetzlichen Regelungen zur Wohngemeinnützigkeit schaffen für Kommunen, Kirche, Stiftungen und Sozialwirtschaft grundsätzlich neue Betätigungsfelder, sich an der Aufgabe der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für große Bevölkerungsschichten zu beteiligen. Wie erwartet wirft die gesetzliche Regelung der Wohngemeinnützigkeit zahlreiche Praxisfragen auf, die auf eine Beantwortung seitens der Finanzverwaltung warten.
Mit diesem Beitrag werden erste Themenbereiche zur Wohngemeinnützigkeit skizziert, in einem Folgebeitrag werden zeitnah offene Fragen zum Adressatenkreis, der Hilfsbedürftigkeit und mögliche Kooperationsformen für steuerbegünstigte Unternehmen thematisiert. Gerne unterstützen wir Sie darüberhinaus. Jetzt Kontakt aufnehmen!
Hinweis in eigener Sache
Der Autor hat am 20. Mai 2026 auf dem Deutschen Stiftungstag 2026 in Hamburg zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum durch kommunale Stiftungen sowie über Chancen und Herausforderungen der neuen Wohngemeinnützigkeit“ referiert. Eine entsprechender Fachbeitrag dazu findet sich in dem Medium „Stiftungswelt“, Herausgeber Bundesverband Deutscher Stiftungen, unter dem folgenden Link Neue Wohngemeinnützigkeit: Chancen für Stiftungen | Stiftungswelt