Das diesjährige Frühjahresgutachten 2026 zeigt, dass Gesundheits- und Sozialimmobilien von einer Nische zu einer eigenständigen, stark wachsenden Assetklasse geworden sind. Treiber sind der demografische Wandel, gesetzgeberische Initiativen zur Weiterentwicklung und steigende regulatorische Anforderungen. Trotz des wachsenden Bedarfs klafft insbesondere im Bereich altersgerechtes Wohnen und Pflegeimmobilien eine deutliche Versorgungslücke, die sich durch steigende Kosten, strenge Vorschriften und fragmentierte Investitionsbedingungen weiter verschärft.
Die Branche ist stark öffentlich geprägt, was Sicherheit bietet, aber zugleich Investitionen hemmt. Hohe Regulierungsdichte, Sozialrechtsdeckel, enge Haushalte, Fachkräftemangel und Hürden für privates Kapital belasten die Umsetzung. Gleichzeitig zeigt sich eine systemische Krise der Pflegefinanzierung, die sich in steigenden Eigenanteilen, wachsenden Kosten und einer Insolvenzwelle bei Pflegeeinrichtungen niederschlägt. Vor diesem Hintergrund stagniert das Angebot klassischer Heimplätze, während neue Versorgungs- und Wohnformen, wie ambulant betreute Wohneinheiten, Service- oder Quartierslösungen, zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Das Gutachten empfiehlt klare Maßnahmen: Harmonisierung der Regulierung, Ausbau planbarer Förderprogramme, Flexibilisierung von Baustandards, strategische Portfolioausrichtung der Betreiber sowie Kooperationen und Verbünde zur Effizienzsteigerung. Drei zentrale Bausteine sollen die Zukunft sichern: reformierte Rahmenbedingungen, der Ausbau alternativer Wohn- und Versorgungsformen und rechtssicher refinanzierbare Investitionen, auch in Klimaschutzmaßnahmen.
Das diesjährige Frühjahresgutachten wurde auf der gestrigen Pressekonferenz im Haus der Bundespressekonferenz von der ZIA-Präsidentin Iris Schöberl an die Parlamentarische Staatssekretärin des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Sabine Poschmann, Vertreterin des Bundesministerin Hubertz, überreicht. Die Pressekonferenz fand rund um den 36. Jahresauftakt für Immobilienentscheider „Quo Vadis“ statt.
Jan Grabow, geschäftsführender Partner bei Curacon und Mitglied des Rats der Immobilienweiser für den Bereich Gesundheits- und Sozialimmobilien, kommentierte vor Ort die aktuellen Herausforderungen der Branche:
„Die Pflegeinfrastruktur steht unter einem doppelten Druck: steigende Bedarfe und Kosten einerseits, komplexe Regulierung und Investitionshemmnisse andererseits. Nur durch reformierte Rahmenbedingungen, den Ausbau alternativer Wohn- und Versorgungsformen sowie rechtssicher refinanzierbare Investitionen, auch in den Klimaschutz, können Bezahlbarkeit, Versorgungssicherheit und Investitionsfähigkeit dauerhaft gesichert werden.“