xxx
xxx
Immobilien im Gesundheits- und Sozialwesen
Immobilien sind im Gesundheits- und Sozialwesen nicht „nur“ Gebäude, sondern zentrale Produktionsfaktoren und Werttreiber – und zugleich ein erhebliches Risiko, wenn sie nicht professionell gesteuert werden.
xxx
1. Unverzichtbarer Produktionsfaktor
- Ob Krankenhaus, Pflegeheim, Kita, besondere Wohnform oder WfbM: Ohne geeignete Immobilie ist keine Leistungserbringung möglich – die Immobilie ist Grundvoraussetzung für den Betrieb.
- Spezifische Anforderungen (Barrierefreiheit, Hygiene, Funktionsabläufe, Brandschutz, Raumprogramme) sind stark reguliert und beeinflussen die Ausgestaltung direkt.
2. Größter Teil des Unternehmenswerts und zweitgrößter Kostenblock
- In vielen Einrichtungen machen Immobilien bis zu ca. 70 % des Bilanzvermögens aus und sind nach den Personalkosten der zweitgrößte Kostenblock.
- Fehlentscheidungen (zu großer/zu kleiner Bestand, falsche Standorte, ineffiziente Gebäude) wirken sich unmittelbar auf Ergebnis, Liquidität und Finanzierungsspielräume aus.
3. Außenwirkung, Marktposition und Arbeitgeberattraktivität
- Architektur, Ambiente und Ausstattung prägen das Bild bei Patienten, Bewohnern, Beschäftigten, Angehörigen, Kostenträgern und Mitarbeitenden und sind wesentlicher Aspekt der Werthaltigkeit.
- In Zeiten massiven Fachkräftemangels tragen attraktive, funktionale und moderne Immobilien zur Gewinnung und Bindung von Personal bei.
4. Hohe Komplexität und regulatorische Rahmenbedingungen
- Komplexe Entscheidungsparameter: Standortwahl, Bedarfsplanung, Nachnutzung, Baurecht, Brandschutz, Refinanzierung, Energieeffizienz, Digitalisierung etc.
- Hohe Regulierungsdichte und komplexe ordnungspolitischen Rahmenbedingungen (landesspezifische Heim- und Krankenhausgesetze)
- Volatile rechtliche Vorgaben (z. B. Konzentration Krankenhauskapazitäten, Ambulantisierung, Inklusion, Einzelzimmerquoten, Raumprogramme,) greifen tief in die Immobiliengestaltung ein.
- Hohe Standortgebundenheit, lange Planungs- und Bauzeiten und lange Bindungsdauer immobilienbezogener Entscheidungen erhöhen die Tragweite jeder Entscheidung.
5. ESG / Nachhaltigkeit als Zukunftsfähigkeitsfaktor
- Immobilien sind zentral für ökologische Nachhaltigkeit (Energieverbrauch, CO₂‑Emissionen, Baustoffe, Kreislaufwirtschaft).
- Sozialimmobilien erfüllen per se viele soziale Nachhaltigkeitsziele (Pflege, Inklusion, Integration, Kindertagesbetreuung, Quartiersentwicklung), aber bei ökologischen Anforderungen besteht vielerorts Nachholbedarf.
- Erfüllung von ESG-Kriterien ist zunehmend Voraussetzung für Finanzierung, Kapitalmarktmittel und Investoreninteresse.
- Die Immobilien im Bereich der Träger in der Gesundheits- und Sozialwirtschaft sind veraltet und energetisch ineffizient. Ein Großteil der Immobilien wurde bereits vor 1990 errichtet, so dass die Immobilien in den Energieklassen G und H liegen. Schätzungen gehen davon aus, dass zwei Drittel der Sozialimmobilien in Deutschland vor dem Jahr 1980 gebaut worden sind.
- Immobilien in Deutschland verursachen 40% der CO2-Emissionen. Gebäude in den Energieklassen G und H verursachen 50% der CO2-Emissionen.
6. Investitionsstau und Finanzierungsdruck
- Im Bereich der Gesundheits- und Sozialimmobilien – insbesondere Pflegeheime, Service- und Seniorenwohnen, WfbM sowie Kindertagesstätten besteht ein hoher Investitionsbedarf.
- Treiber sind vor allem die Demografie, Digitalisierung, steigende regulatorische Anforderungen (u.a. Nachhaltigkeit, Brandschutz, ESG, 1-Bettzimmer) sowie gesetzgeberische Initiativen zur Leistungsausweitung und zur Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen.
- Es zeigt sich eine große Lücke zwischen Bautätigkeit und Bedarf. Stark steigende Baukosten, verschärfte baurechtliche und ökologische Anforderungen sowie begrenzte Refinanzierungsmöglichkeiten verschärfen den Druck.
- Die Berechnungslogik des Beleihungswertes der Banken ändert sich durch ein ESG-Scoring signifikant. Es droht bei energetisch ineffizienten Immobilien eine Absenkung der Beleihungswerte von Sicherungsobjekten. Dies könnte zur Folge haben, dass die Kreditinstitute weitere Sicherheiten für die von ihnen finanzierten Objekte bei den Sozialunternehmen einfordern müssen.
7. Investitionshemmnisse
- Im Krankenhausbereich deckt die öffentliche Förderung nur einen Teil (ca. 50%) des tatsächlichen Investitionsbedarf. In der Altenhilfe haben sich die Länder weitestgehend aus ihrer FInanzierungsverantwortung zur öffentlichen Förderung zurückgezogen.
- Systemische Krise der Finanzierung: Aufgrund einer unzureichenden Finanzierung der Betriebskosten ist ein großer Teil der Träger in der Gesundheits- und Sozialwirtschaft defizitär.
- Die Liquiditätssituation ist bei zahlreichen Trägern aufgrund negativer operativer Ergebnisse kritisch.
- Anforderungen an die Gebäudequalität treiben die Baukosten in die Höhe.
- Mietregulierung und Kappungsgrenzen: Sozialrecht mit Deckeln bei Baukosten und Mieten.
- Enge öffentliche Haushalte.
- Hürden für privates Kapital.
Bisher oft kein Kerngeschäft – aber mit hoher Krisenrelevanz
Viele Träger sehen Immobilienmanagement nicht als Teil des Kerngeschäfts. Ein professionelles Corporate Real Estate Management (CREM) fehlt häufig oder ist nur rudimentär ausgeprägt. Doch ohne vorausschauende Immobilienstrategie werden Sanierungsbedarfe, Auflagenänderungen und Effizienzpotenziale oft zu spät erkannt. Krisen wie Nutzungsverbote, Kostenexplosion, Wettbewerbsnachteile sind die Folge und entstehen unter massivem Handlungsdruck.
Jedes Unternehmen im Gesundheits- und Sozialwesen braucht zwingend eine integrierte Immobilienstrategie und ein professionelles CREM
- Immobilienstrategie als integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie
- Jede Unternehmensstrategie benötigt eine klare, vorausschauende Immobilienstrategie (Quartiersentwicklung), die Standortentwicklung, Funktionsanforderungen, Investitionsplanung, ESG und Finanzierung verzahnt.
- Aufbau eines unternehmensweiten Corporate Real Estate Management (CREM)
- Eine zentrale, mit Entscheidungskompetenz ausgestattete CREM-Funktion schafft Transparenz über den Bestand, priorisiert Investitionen, steuert Instandhaltung und Energie, entwickelt Standorte strategisch weiter und koordiniert externe Partner (Beratung, Investoren, Banken).
- Systematische Priorisierung, ESG-Verankerung und Nutzung von Partnerschaften
- Auf Basis einer strukturierten Bestands- und Bedarfsanalyse werden Immobilien nach strategischer Bedeutung, technischem Zustand, wirtschaftlicher Performance und ESG-Beitrag bewertet.
- Daraus entsteht ein mehrjähriger, priorisierter Investitions- und Finanzierungsplan, der gezielt Fördermittel, Investor-Betreiber-Modelle und Kapitalmarktoptionen nutzt. ESG-Kriterien (insbesondere Energieeffizienz und CO₂‑Reduktion) werden verbindlich in Neubau, Sanierung, Betrieb und Berichterstattung integriert.
Unsere Beratungsleistungen im Überblick
Realisierung Bauprojekte
- RAG, Ressort, UB (Ordnungsrecht, Strategie, Beurteilung Tragfähigkeit, Erstellung Businessplan, Markt- und Umfeldanalyse)
Investitionskosten
- RAG, Ressort, UB (Begleitung Beantragung, Rechnen, Abstimmungen)
- Bedarf zum Aufbau/Ausbau von Know-How außerhalb von NRW
Nachhaltigkeit / Energetische Sanierung
- Reduzierung CO2-Emissionen und Energiekosten, IK-Refinanzierung
- Ressort, UB + Energielenker, StB Kortmöller
Miet- und Serviceangebote ambulante Wohnformen
- RAG, StB (ZweckB oder VV), Ressort, UB (Bedarf, Preiskalkulation, Vertragsgestaltung, Markt- und Umfeldanalyse) => nur eingeschränkt darstellbar
Steuerrechtliche Fragen
- Grund-/Grunderwerbsteuer, Wohngemeinnützigkeitsrecht, Umsatzsteuer...
Mietvertrag und hiermit verbundene Fragen
- RAG (Guido Kraus) => Spezialwissen Baurecht/Immobilienfragen?
Umnutzung von Immobilien
- => Beratung aktuell nur eingeschränkt darstellbar
Markt- und Umfeldanalyse
- Strategie-, Bedarfs- und Konzeptentwicklung
- Im Wiederaufbau
Impulse für Ihre Arbeit
Curacon-Studien
Praxisnah und mit Blick in die Tiefe betrachten unsere Studien zur Sozialwirtschaft die aktuelle wirtschaftliche Situation, die Stimmung sowie die Aussichten der Branche. Gerne hier anfordern.
Curacon-Newsletter
Sie möchten auch weiterhin Fachbeiträge von unseren Expert:innen lesen? Dann melden Sie sich für unseren Newsletter an und informieren Sie sich über Neuigkeiten in Ihrer Branche und unsere Veranstaltungen zu Ihren Themen. Jetzt anmelden!
Curacontact
Unsere Mandantenzeitschrift Curacontact bietet Ihnen quartalsweise Fachbeiträge zu spannenden und aktuellen Themen aus Ihrer Branche. Sie möchten die Curacontact abonnieren und kostenlos per Post erhalten? Dann kontaktieren Sie uns.