Angemessenheitsgrenze bei Mietmodellen in NRW

Fiktive Vergleichsberechnung führt zu Verschlechterungen

Unsere Auswertung auf Basis von 27 Pflegeeinrichtungen, die im Mietmodell betrieben werden, kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Refinanzierung der Mieten von bisher T€ 813 nach der Umstellung auf die Systematik der APG DVO um durchschnittlich 27% auf T€ 594 verschlechtert.

Grund sind die geringeren Abschreibungsquoten (2% statt bisher 4%) und/oder das heute niedrigere Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt. Da die bisherigen Regelungen zum Bestandschutz bis Ende 2020 zeitlich befristet sind, können sich für die Mieter bei unverändert bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen erhebliche Verluste ergeben. 

Des Weiteren besteht das Problem, dass die bisher nach GesBerVO anerkennungsfähige Wertsicherungsklausel nach der Umstellung auf die Systematik der APG DVO nicht mehr refinanzierungsfähig ist. In diesem Zusammenhang hatte das OLG Hamm bereits am 26.04.2017 (Aktenzeichen: 30 U 21/17) entschieden, dass die Umstellung auf die Systematik der APG DVO und der Wegfall von § 4 Abs. 2 Satz 4 GesBerVO NRW bei einem gewerblichen Mietvertrag mit einer dieser Vorschrift entsprechenden Wertsicherungsklausel für gewöhnlich nicht dazu führt, dass sich der ein Pflegeheim betreibende Mieter gegenüber einem auf die Wertsicherungsklausel gestützten Mieterhöhungsverlangen auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB berufen und eine Anpassung des Mietvertrages verlangen kann.

Zur Vermeidung von drohenden Verschlechterungen stehen folgende Handlungsalternativen zur Verfügung:

  • Konkrete Vergleichsberechnung gemäß § 8 Abs. 11 APG DVO
  • Antrag auf Ausnahmegenehmigung zur Überschreitung der anerkennungsfähigen Mietobergrenze gemäß § 10 Abs. 3 Nr. 2 APG (bis 30.6.2020)
  • Verzicht auf Pflegewohngeld und Refinanzierung der Investitionskosten über § 75 SGB XII i.V.m. § 82 Abs. 4 SGB XI zu beschreiten
  • Kauf der Pflegeimmobilie
  • Widerspruch und Klage gegen den sog. Feststellungs- und Festsetzungsbescheid

Kommt eine Gesetzesänderung?

Der Gesetzgeber selbst hat bereits erkannt, dass die Regelungen von Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes nur unzureichend Rechnung tragen und dringender Handlungsbedarf zur Überprüfung der Bestandsschutzregelung gemäß § 8 Abs. 9 APG DVO besteht. Das zuständige Ministerium MAGS hat angekündigt, dass bis Ostern 2019 Vorschläge für eine Lösung bereits im Vorfeld der für dieses Jahr vorgesehenen umfassenden Novellierung der APG DVO vorgestellt werden.

Weitere Gesichtspunkte für die anstehende Novellierung der APG DVO

Bereits im Koalitionsvertrag hatte die Landesregierung angekündigt, das Alten- und Pflegegesetz Nordrhein-Westfalen und die entsprechende Durchführungsverordnung im Hinblick auf eine Benachteiligung stationärer Einrichtungen und eine Reduzierung der Investitionsbereitschaft zu überarbeiten.

Nachdem es im Zuge der Erfüllung der erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität (Stichwort Einbettzimmerquote und Bäderzugang) zum 01.08.2018 bereits zu einer Angebotsverknappung im Bereich der stationären Pflege in NRW gekommen ist, sind Pflegebedürftige zur Vermeidung von Versorgungsengpässen vor weiteren Eingriffen in die Pflegeinfrastruktur zu schützen. Der Investitionsbereitschaft stehen gegenwärtig die Regelungen zur Refinanzierung von Neubauprojekten über einen Zeitraum von 50 Jahren sowie die Deckelung der als betriebsnotwendig anzuerkennenden Aufwendungen im Weg. So reicht in der Regel der gegenwärtige Platzwert von T€ 109 als Baukostenobergenze nicht aus, um Neubauprojekte zu realisieren. So stehen hierfür zum Beispiel in Baden-Württemberg Platzwerte von bis zu T€ 140 zur Verfügung.

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