Verbesserung des Bestandsschutzes für Mietmodelle in NRW

Bestand bei Pflegeeinrichtungen in NRW das Miet- oder Pachtverhältnis bereits vor Inkrafttreten der APG DVO am 2. November 2014, so unterliegen die aus dem Vertragsverhältnis geschuldeten Miet- und Pachtzahlungen zum Vertragsstand 1. Februar 2014 nur zeitlich befristet bis zum 31. Dezember 2020 einem Bestandsschutz.

Nach Angaben des MAGS unterliegen von 1.313 (Stand: 31. Mai 2019) bisher in NRW beschiedenen Mieteinrichtungsanträgen 781 Einrichtungen dem Bestandsschutz. Davon droht der Hälfte der Einrichtungen nach Wegfall des Bestandschutzes nach dem 31. Dezember 2020 eine Absenkung in der Refinanzierung von durchschnittlich € 96.000. Einzelnen Einrichtungen drohen Absenkungen von der bis dahin dem Bestandsschutz unterliegenden Miete von T€ 1.119 auf T€ 463, das bedeutet eine Verschlechterung in der Refinanzierung um T€ 656.

Nach unseren Berechnungen auf Basis von Daten von 27 Mieteinrichtungen besteht ab 2021 im Durchschnitt eine Refinanzierungslücke von gut 20 %.

Der Gesetzgeber räumt den betroffenen Trägern die Möglichkeit ein, ab 2021 drohende Verschlechterungen in der Refinanzierung über die sog. konkrete Vergleichsberechnung gemäß § 8 Abs. 9 APG DVO, einen Verzicht auf den Pflegewohngeldanspruch oder durch einen Antrag beim örtlichen Sozialhilfeträger nach § 10 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 APG zur Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zur Überschreitung der Angemessenheitsgrenze zu vermeiden.

Der Vorschlag des MAGS zur Verbesserung des Bestandsschutzes ab dem 1. Januar 2021 sieht vor, dass ähnlich der konkreten Vergleichsberechnung nachgewiesene anerkennungsfähige Kosten des Vermieters berücksichtigt werden können. Diese können z.B.

  • Aufwendungen für den Kapitaldienst (Tilgung und Zinsen für Fremdkapital) oder
  • für eingebrachtes Eigenkapital

sein. Ebenso soll neben der ortsüblichen Grundstücksmiete und einer Instandhaltungspauschale ein Risiko-, Wagnis- und Gewinnzuschlag für den Vermieter/Verpächter von insgesamt 4 % anerkennungsfähig sein.

Zunächst ist zu beachten, dass die in der APG DVO verankerte Bestandschutzregelung nicht in allen Fällen greift. Dies betrifft 58 Einrichtungen im Mietmodell, bei denen das Ergebnis des ersten Bescheids nach APG DVO oberhalb der dem Bestandsschutz unterliegenden Miete lag. Bei diesen Einrichtungen entsteht bereits ab 2019 eine existenzbedrohende Refinanzierungslücke zwischen 15-30 %.

Der Vorschlag des MAGS zur geplanten Verbesserung des Bestandsschutzes berücksichtigt des Weiteren auch nicht die bisher nach der GesBerVO refinanzierungsfähigen Wertsicherungsklauseln. Insoweit entsteht den betroffenen Pflegeeinrichtungen bereits eine finanzielle Verschlechterung, da diese nach Umstellung auf die Systematik der APG DVO von der Refinanzierung ausgeschlossen sind. Der Vorschlag des MAGS setzt zudem die Mitwirkung des Vermieters voraus, der sämtliche Angaben über die ihm tatsächlich entstandenen Aufwendungen in Bezug auf das Gebäude und die Finanzierung offen zu legen hat. Hier stellt sich die Frage, ob der Vermieter hierzu bereit oder in der Lage ist.

Möglicherweise gibt es wenige Einzelfälle, in denen diese Regelung für Einrichtungen im Mietmodell (temporär) Vorteile aufweisen kann, falls der Vermieter – zum Beispiel bei konzerninternen Vermietungen - bereit und in der Lage ist, notwendige Informationen zu den tatsächlichen Kosten ("Tatsächlichkeitsprinzip") zu liefern.

Warum für Mieteinrichtungen, die langfristige Mietverträge im Vertrauen auf das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Recht der GesBerVO abgeschlossen haben, nur ein zeitlich befristeter oder finanziell beschränkter Vertrauensschutz, besteht, ist unverändert unklar.

Soweit diese Eingriffe des Gesetzgebers für vorhandene Einrichtungen kaum negative Auswirkungen provoziert, wäre das zu akzeptieren. Verschlechterungen in der Refinanzierung um 20% überschreiten nach Einschätzung der betroffenen Einrichtungen jedoch die Grenze des Zumutbaren.

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