Besteuerung von Share Deals bisher
Grundsätzlich fällt beim Kauf einer Immobilie immer Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Immobilienkaufpreises beträgt. Durch eine steueroptimierende Gestaltung im Rahmen von Share Deals, bei denen nicht unmittelbar die Immobilie gekauft wird, sondern die Anteilsmehrheit an dem Unternehmen, das Eigentümer der Immobilie ist, konnte bislang Grunderwerbsteuer vermieden werden. Voraussetzung hierfür war die Einhaltung bestimmter Beteiligungsgrenzen und Haltefristen, die langfristig allerdings zu einem erheblichen Steuerausfall bei den Ländern führte. Der Gesetzgeber reagierte mit den zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen gesetzlichen Änderungen, die zu nicht unwesentlichen Auswirkungen auf die bisher gegebenen Möglichkeiten der steueroptimalen Gestaltung führten. Nunmehr ist Vorsicht geboten, damit keine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
Grundsätzlich ist die Gestaltung im Rahmen von Share Deals auch weiterhin möglich und erlaubt, allerdings wurde das entsprechende Gesetz insoweit angepasst, dass vor allem im Bereich der hochpreisigen Immobilientransaktionen eine solche Gestaltung erschwert wird.
Nach der bisherigen Gesetzeslage war es möglich, anstatt des Grundstücks einschließlich des Gebäudes, die Anteilsmehrheit eines Unternehmens, allerdings weniger als 95 %, zu erwerben, ohne dass Grunderwerbsteuer anfiel. So wurden oftmals zunächst 94 % der Anteile an dem Immobilienunternehmen übertragen und erst nach 5 Jahren wechselten die übrigen 6 % grunderwerbsteuerfrei den Eigentümer.
Gesetzliche Änderungen
Nun ist die maßgebliche grunderwerbsteuerliche Beteiligungsgrenze insofern gesenkt worden, dass sich die Übertragung von Unternehmensanteilen bereits bei einer geringeren Anteilsübertragung auf die Grunderwerbsteuer auswirkt. Zukünftig wird bereits Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn mind. 90 % der Anteile am Immobilienunternehmen übertragen werden. Zusätzlich wurde die Haltefrist von 5 Jahren auf 10 Jahre erhöht, sodass der verbleibende Anteil des Immobilienunternehmens erst wesentlich später grunderwerbsteuerfrei übertragen werden kann.
Ein besonders entscheidender Punkt im Rahmen der Änderung bezieht sich auf die Erweiterung um einen zusätzlichen Ergänzungstatbestand. Bisher galt der Ergänzungstatbestand nur bei immobilienhaltenden Personengesellschaften, nun sind auch Anteilseigner von mind. 90% von Kapitalgesellschaften von den Regelungen erfasst. Das heißt, dass es sowohl bei Personengesellschaften als auch bei Kapitalgesellschaften zu einem steuerauslösenden Gesellschafterwechsel kommen kann, sofern die Beteiligungsgrenzen und Haltefristen nicht berücksichtigt werden.
Die Gesetzesänderungen sind zum 1. Juli 2021 in Kraft getreten. Die verschärften Regelungen gelten für Erwerbsvorgänge, die nach dem 1. Juli 2021 verwirklicht werden. Bei bereits vorher durchgeführten Transaktionen mit Veränderung des Gesellschafterbestandes von Kapitalgesellschaften greifen die neuen Regelungen entgegen der ursprünglichen Intention nicht rückwirkend.
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