Durch die Grundsteuerreform wird eine Neubewertung von Grundstücken und Gebäuden sowohl für gewerbliche als auch für gemeinnützige Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer unumgänglich.
I. Überblick
Auf den Stichtag 1. Januar 2022 sind für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts Grundsteuerwerte gesondert festzustellen. In dem Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 sind Steuererklärungen von allen gewerblichen und gemeinnützigen Grundstückseigentümern einzureichen, anhand dessen anschließend die Neubewertung durch die Finanzverwaltung erfolgt.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen: Zunächst wird auf der Basis der eingereichten Grundsteuererklärungen durch die Finanzverwaltung im Rahmen eines Grundsteuerbescheids die Grundsteuerwerte festgestellt. In der zweiten Stufe werden Grundsteuermessbescheide durch die Finanzverwaltung erlassen, welche die Grundlage für die Grundsteuerbescheide der Städte/Gemeinden (dritte Stufe) darstellen.
Bis zum 31.12.2024 erfolgt die Erhebung der Grundsteuer weiterhin auf der Grundlage der alten Einheitswerte. Erstmalig zum 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Grundsteuerwerte, welche auf den 1. Januar 2022 festgestellt werden, erhoben. Zukünftig soll alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung durchgeführt werden, sodass die nächste Hauptfeststellung voraussichtlich auf den 1. Januar 2029 erfolgt.
II. Bundesmodell vs. Ländermodell
Der Bund hat grundsätzlich eine Regelung geschaffen, die bundeseinheitlich anwendbar ist (sog. Bundesmodell). Im Rahmen der Grundsteuerreform 2019 wurde den Bundesländern jedoch die Möglichkeit eingeräumt eine davon abweichende Regelung zu treffen. Von dieser Öffnungsklausel haben fünf Bundesländer Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen). Das Saarland und Sachsen übernehmen grundsätzlich das Bundesmodell, wenden jedoch abweichende Steuermesszahlen an.
Bundesmodell
Bei der Berechnung des Grundsteuerwertes entsprechend des Bundesmodells wird vereinfacht gesagt zwischen dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren differenziert.
Zur Ermittlung des Grundsteuerwertes bei Wohngrundstücken (Ein-, Zweifamilienhäuser, Wohneigentum, Mietwohngrundstücken) wird das Ertragswertverfahren angewandt.
Bei überwiegend betrieblicher Nutzung von Grundstücken (Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke) erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwertes durch das Sachwertverfahren.
Ländermodelle
Das Bundesland Baden-Württemberg wendet das Bodenwertmodell an. Hierbei wird auf den Wert eines Grundstücks abgezielt.
Die Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen ermitteln den Grundsteuerwert hingegen anhand eines jeweils leicht variierenden Flächenmodells. Die Bemessungsgrundlage dieses Modells beschränkt sich hauptsächlich auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen, sowie auf deren Nutzung.
Besonderheiten für gemeinnützige Körperschaften
Grundsätzlich ist der Grundbesitz einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts, einer gemeinnützig, mildtätig oder kirchlich anerkannten Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse von der Grundsteuer befreit, soweit der Grundbesitz für gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird. Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nicht, sofern es sich bei dem Grundbesitz um eine Wohnung i.S.d. Bewertungsrechts handelt oder Gebäude vorliegen, welche im Rahmen des steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebes verwendet oder an gewerbliche Unternehmen zur Nutzung überlassen werden.
Hinsichtlich der vielfältigen Faktoren und Details, von denen eine Steuerbefreiung abhängt, ist eine genaue Betrachtung der einzelnen Grundstücke und Grundstücksteile unumgänglich.
Fazit und weitere Schritte
Das erste Halbjahr 2022 ist somit für alle Grundstückseigentümer für die sorgfältige Vorbereitung auf die Bewertung der Grundstücke von besonderer Bedeutung. Die genaue Abgrenzung und Einordnung der Grundstücks- und Gebäudearten ist häufig einzelfallabhängig. Daher ist unseres Erachtens die Einbindung von erfahrenen Beratern empfehlenswert.
Aufgrund der Komplexität und Bedeutung des Themas Grundsteuer, werden wir hierzu voraussichtlich ab Ende Februar Webinare anbieten. Darüber hinaus werden wir in Kürze einen Sondernewsletter mit tiefergehenden Ausführungen der wichtigsten Details veröffentlichen, um Sie weiterhin auf dem aktuellen Stand zu halten. Gerne unterstützen wir Sie auch neben der späteren Deklaration auch bereits bei den Vorbereitungen und bei auftretenden Fragen rund um das Thema Grundsteuer. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.
Weitere Infos zum Thema finden Sie auch in unserem Beitrag Grundsteuer – Erklärungsabgabe vorbereiten!