Überblick
Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte maßgebend.
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt. Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.
Das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer – Ermittlung des Grundsteuerwerts des Grundstücks – Anwendung der Steuermesszahl – Hebesatz der Gemeinde – bleibt erhalten.
Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege eines Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen. Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wie auch Sozialimmobilien kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung. Der für das bebaute Grundstück ermittelte Grundsteuerwert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Grundsteuerwerts, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde (sogenannter Mindestwert-Ansatz).
Ab 2025 beträgt die Grundsteuermesszahl für unbebaute Grundstücke voraussichtlich 0,34 Promille und für bebaute Grundstücke voraussichtlich 0,31 Promille. Für ausgewählte Wohnungsunternehmen, z. B. solche, die nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG oder als gemeinnützig im Sinne des § 52 AO anerkannt sind (!), erfolgt eine Reduzierung dieser Steuermesszahl um 25 Prozent.
Bewertungsrechtlich sind das sog. Ertragswertverfahren (Wohngrundstücke) und das Sachwertverfahren zu unterscheiden.
Das Sachwertverfahren dient für Nichtwohngrundstücke als Auffangverfahren, da sich für diese nach den vorhandenen statistischen Quellen derzeit keine für die gesamte Nutzung durchschnittlichen Nettokaltmieten ermitteln lassen. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) an die objektiv-realen Marktbedingungen angepasst wird. Für Immobilien, die von Unternehmen in der Gesundheits- und Sozialwirtschaft genutzt werden, dürfte regelmäßig das Sachwertverfahren anzuwenden sein.
Rechtliche Grundlagen
Das Bundesfinanzministerium stellt auf einer Themenseite regelmäßig aktuelle Beiträge zur Grundsteuer ein (Bundesfinanzministerium - Grundsteuer & Grunderwerbsteuer). Außerdem finden sich Hinweise auf den Seiten der Finanzministerin der Länder sowie der IHK. Erste Richtlinien zum Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie die Steuerformulare werden durch das Bundessteuerblatt am 24.12.2021, Teil I, Nr. 24, bekannt gegeben.
Steuerformulare und Fristen
Grundstückseigentümer*innen haben ihrem Finanzamt die Grundstücksdaten zum Stichtag 1. Januar 2022 in einer Feststellungserklärung mitzuteilen.
Wichtig: Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.
Dem Vernehmen nach bereiten die Länderministerien derzeit Informationen bzw. Ausfüllhilfen vor und entwickeln digitale Plattformen, damit sog. Geodaten wie Grundbuchdaten und Grundstückswerte möglichst einfach ermittelt werden können.
Technische Umsetzung
Zahlreiche Unternehmen bieten für die Steuerdeklaration kostenpflichtige digitale Lösungen, die gerade bei einem umfangreichen Immobilienbestand eine standardisierte Erfassung bzw. Pflege der relevanten Grundstücksdaten gewährleisten. Hierbei sollte nach unserem Dafürhalten allerdings darauf geachtet werden, dass die Daten nicht in einer sog. „Cloudlösung“ verwaltet werden, sondern Lösungen von Anbietern gewählt werden, wo die Daten möglichst im Unternehmen verbleiben, z. B. Optitax Grundsteuer.
Handlungsbedarf für steuerbegünstigte Unternehmen
Steuerbegünstigte Unternehmen sind hinsichtlich der von Ihnen genutzten Immobilien grundsätzlich von der Grundsteuer befreit. Diese Befreiung gilt allerdings nicht, soweit Flächen, ggf. anteilig für steuerpflichtige wirtschaftliche Geschäftsbetriebe genutzt werden oder als „Wohnung“ nach § 5 Abs. 2 GrStG zu werten sind.
Eine Abgrenzung von Nutzflächen für steuerbegünstigte oder andere Zwecke sollte unter Einbeziehung sachkundiger Hilfe erfolgen, wie zahlreiche Beispiele aus der Finanzrechtsprechung zeigen (Klärung der Grundsteuerfrage (curacon.de))
Dem Vernehmen nach haben sich die Bundesländer mehrheitlich dafür entschieden, dass auch steuerbegünstigte Unternehmen für ihren gesamten Immobilienbestand grundsätzlich Feststellungserklärungen abgeben sollen. Damit dies innerhalb der geplanten Fristen gelingen kann, bedarf die Ermittlung bzw. Dokumentation der Grundstücksdaten im Unternehmen im ersten Halbjahr 2022 einer sorgfältigen Vorbereitung. Aus unserer Sicht empfiehlt es sich, für diese Aufgabe erfahrene Berater einzubinden, die gleichermaßen steuerrechtliche wie technische Unterstützung bieten können.