Mit Spannung wird in der Pflegebranche in NRW alljährlich die Festlegung der Angemessenheitsgrenze gem. § 2 Abs. 2 APG DVO NRW durch Erlass des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW (MAGS) erwartet.
Das Ministerium hat mit Erlass vom 03.08.2022 nunmehr die Angemessenheitsgrenze für das Jahr 2023 offiziell festgesetzt. Der für die Festsetzung relevante Baupreisindex für Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) in Nordrhein-Westfalen lag danach im Mai 2022 um 16,1% höher als ein Jahr zuvor.
Der Betrag der Angemessenheitsgrenze für 2023 wird dementsprechend um 16,1% fortgeschrieben. Hiernach ergibt sich für 2023 ein Kostenrichtwert der max. anerkennungsfähigen Kosten für die vollstationäre Pflege von 2.966,33 €/m² (3.066,33 €/m² mit Zentralküche). Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung von Anlagegütern sind demnach mit 26,51 €/m² anerkennungsfähigFür die teilstationäre Pflege sind max. 2.429,79 €/m² als anerkennungsfähige Kosten erlassen worden.
Bei aller Euphorie über den Erkenntnisgewinn stellt sich die Frage, ob und welche Relevanz diese Werte für Bestandseinrichtungen oder für (Neu-) Bauprojekte in 2023 haben.
Trägt sich ein Neubau wieder?
Für vollstationäre Pflegeeinrichtungen ergibt sich bei einer anerkennungsfähigen Nettoraumfläche von max. 53 qm nunmehr ein Platzwert von ca. € 157.200 (162.500 € mit Zentralküche). Bei einer Einrichtung mit 80 Plätzen leiten sich hieraus nunmehr max. anerkennungsfähige Bau- und Einrichtungskosten von € 12,6 Mio. (€ 13,0 Mio. inkl. Zentralküche) ab. Zu beachten ist, dass diese erhöhte Angemessenheitsgrenze nicht nur für Neubauprojekte gilt, sondern auch für laufende Bauprojekte, die in 2023 fertiggestellt werden.
Diese Anhebung der Angemessenheitsgrenzen reicht jedoch nicht immer aus, um den aktuellen Baukostenentwicklungen zu entsprechen. Insbesondere sind Kosten zur Erfüllung erhöhter energetischer Standards hierüber nicht abzudecken. Aktuell gehört die energetische Sanierung auch nicht zu den „must-have-Maßnahmen“ im Sinn von § 3 APG DVO. Wenn die Erreichung der umweltpolitischen Ziele politisch gewollt ist, müssen Pflegeeinrichtungen auch einen gesicherten Refinanzierungsanspruch zur Erfüllung der energetischen Standards haben.
Verbessern sich die anerkennungsfähigen Investitionsaufwendungen zum 01.01.2023 für Bestandseinrichtungen im Mietmodell?
Aufgrund des zeitlich befristeten Bestandschutzes hatten sich zum 01.07.2021 für Mietmodelle mitunter drastische Verschlechterungen in der Refinanzierung der Investitionskosten ergeben. Für Mietmodelle in NRW, bei denen der Betreiber nicht Eigentümer der Immobilie ist, steht zum 01.01.2023 turnusmäßig eine Neubeantragung der Investitionskosten an.
In der Fortschreibung der anerkennungsfähigen Investitionskosten ergeben sich durch die neuen Angemessenheitsgrenzen positive Effekte. Die Refinanzierung der anerkennungsfähigen Aufwendungen der sonstigen Anlagegüter sowie der Instandhaltungsaufwendungen unterliegt einer Indexierung, die sich für 2023 aktuell an den Preisindizes für Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) per Mai 2022 orientieren und ebenfalls jährlich von der obersten Landesbehörde (MAGS) durch Erlass festgesetzt werden.
Die Refinanzierung der anerkennungsfähigen Aufwendungen der sonstigen Anlagegüter sowie der Instandhaltungsaufwendungen verbessert sich in einem typisierten Beispielsfall aufgrund der Indexierung um ca. T€ 78 deutlich. Allerdings kann diesem positiven Effekt in Einzelfällen auch ein Zinsrückgang entgegenstehen.
Welche Auswirkungen hat eine Zinsänderung in der Neufestsetzung?
Verschlechterungen können zum 01.01.2023 drohen, wenn nach Ablauf eines Zeitraums von zehn Jahren eine neue Ermittlung des fiktiven Zinsbetrages erfolgt. Es kann zu einer Zinsabsenkung kommen, wenn Pflegeeinrichtungen zum Beispiel zum 01.09.2001 oder 01.09.2011 in Betrieb gegangen sind.
In dem Beispielsfall fließt bei der Ermittlung des fiktiven Zinsbetrages nunmehr ein FK-Zinssatz von lediglich 1,21% anstelle von bisher 4,06% (EK: 0,32% statt bisher 3,93%) ein. Dies hat zur Folge, dass sich im Ergebnis in der I-Kostenberechnung bei den anerkennungsfähigen Finanzierungsaufwendungen in Summe eine Verschlechterung um T€ 233 ergibt.
Was ist in der Vorbereitung der I-Kostenbeantragung zum 01.01.2023 zu tun?
- Sichtung und ggf. Anpassung des Miet- oder Pachtvertrags im Hinblick auf die geänderte Refinanzierung,
- Prüfung, ob sich auch noch positive Effekte aus der Umsetzung der LSG-Urteile zur ortsüblichen Grundstücksmiete ergeben,
- Prüfung, ob die Begrenzung zur Mietanhebung gemäß § 558 BGB zum Tragen kommt,
- Prüfung, ob durch eine geänderte Mietvertragsgestaltung die Pflicht zur Führung der virtuellen Konten vermieden werden kann.
Fazit
Die APG DVO NRW gilt aufgrund ihrer Komplexität als Präzisionsmeisterwerk deutscher Bürokunst, deren Geheimnisse in der Umsetzung auch 8 Jahre nach Inkrafttreten zum 02.11.2014 immer noch aufwändig in Widerspruchs- und Klageverfahren gelüftet werden müssen.
Die neuen Angemessenheitsgrenzen verbessern zum 01.01.2023 die Refinanzierung von Bauprojekten deutlich. Hier ist zu bewerten, ob eine Projektrealisierung im Eigentümer- oder Mietmodell (in eigener Trägerschaft) vorteilhafter ist. Auch Bestandseinrichtungen, die im Mietmodell betrieben werden, können von einer verbesserten Refinanzierung profitieren.
Hier ist zu klären, ob und wie Vorteile einer verbesserten Refinanzierung zwischen Betreiber und Investor aufgeteilt werden können. Gerne unterstützen wir Sie dabei. Jetzt Kontakt aufnehmen!
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