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Reform der Grundsteuer

Quo vadis?

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als "unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung" in Kraft treten. Mit diesem Credo macht das Bundesministerium der Finanzen Werbung für eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte.

Rechtliche Ausgangslage Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits im Frühjahr 2018 die Verfassungswidrigkeit der grundsteuerlichen Bewertungsvorschriften festgestellt und den Gesetzgeber zum Handeln verpflichtet. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt. Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Mithin verliert die Altregelung ab dem 31.Dezember 2024 ihre Gültigkeit, wird aber bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin anwendbar sein. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, sodass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Die Mehrheit der Bundesländer wird dem sog. Bundesmodell folgen, wobei auch fünf Bundesländer von einer Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Grundsteuermodell entwickelt haben. Bei den Bundesländern mit eigenem Ländermodell handelt es sich um:

  • Bayern
  • Baden-Württemberg
  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Hamburg

Die Grundsteuer wird in drei Kategorien (Grundsteuer A bis C) untergliedert. Unter die "Grundsteuer A" fallen sämtliche Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. In der Kategorie "Grundsteuer B" werden bebaute und unbebaute Grundstücke erfasst, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen (sog. Grundvermögen). Eine weitere Sonderregelung befindet sich in der "Grundsteuer C", wodurch den Städten und Gemeinde die Möglichkeit eingeräumt wird, unbebaute baureife Grundstücke durch einen gesonderten kommunalen Hebesatz höher zu belasten. Bewertungsmethodik Im Rahmen des Bundesmodells bleibt das bekannte dreistufige Verfahren erhalten. Die Grundsteuer berechnet sich danach wie folgt:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf der Basis des durch das Finanzamt zu erlassenden Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheids final durch die Städte und Gemeinden festgesetzt. Damit zunächst die Finanzämter in die Lage versetzt werden, die neuen Grundsteuerwerte feststellen zu können, müssen die Steuerpflichtigen (Grundstückseigentümer) entsprechende Feststellungserklärungen erstellen und einreichen. Als relevante Angaben werden u.a. Grundstücks- und Wohnflächen, Gebäudeart und Gebäudebaujahr sowie der Bodenrichtwert gefordert.

Wirtschaftliche Auswirkungen

Von den Auswirkungen des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind deutschlandweit ca. 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes betroffen. Da nunmehr die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 2022 berücksichtigt werden, wären die steuerlichen Auswirkungen der Höhe nach sicherlich beträchtlich. Der gesetzgeberische Wille ist jedoch ausdrücklich darauf fokussiert worden, dass die neuen Bewertungsvorschriften zueinem aufkommensneutralen Ergebnis führen. Von daher ist grundsätzlich nicht mit wesentlich höheren Steuerpflichten zu rechnen.

Hinweise für die Praxis

Die Finanzverwaltung lässt nur ein sehr kleines Zeitfenster von vier Monaten zu, innerhalb dessen die Feststellungserklärungen abzugeben sind. Mithin müssen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 alle Feststellungserklärungen elektronisch bei der Finanzverwaltung eingereicht werden. Mit der Ermittlung des Grundstücks- und Immobilienbestands sollte zeitnah begonnen und die erforderlichen Daten sollten evaluiert werden. In der Praxis wird es häufig dann schwierig, wenn der Grundstücks- und Immobilienbestand historisch erheblich gewachsen ist und sich in diesem Kontext auch die Nutzungsstrukturen der Immobilien über die Jahre verändert haben.

Für Einrichtungsträger aus dem Gesundheits- und Sozialwesen werden sich die Steuerbelastungen dem Grunde nach bereits in Grenzen halten. Denn steuerbegünstigte Körperschaften i.S.d. §§ 51 ff. AO sind bereits bisher und auch zukünftig grundsätzlich von der Grundsteuer befreit, wenn das Grundvermögen für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke verwendet wird.

Problematisch sind jedoch die Fälle, in denen zumindest Teilbereiche des Grundvermögens für steuerpflichtige Tätigkeiten genutzt werden. Beispielsweise der Krankenhausbetrieb, der einen Gebäudeteil für eine Besuchercafeteria nutzt.

Gleichermaßen problematisch ist die Zurverfügungstellung bzw. Nutzung von Räumen als Wohnung im steuerlichen Sinne. Für Wohnungen ist, anders als für Wohnraum, zu beachten, dass diese – ungeachtet der gemeinnützigkeitsrechtlichen Verwendung – stets zur Grundsteuerpflicht führen. Insbesondere in der Eingliederungs- und Altenhilfe (u.a. Bundesteilhabegesetz) ist besonderes Augenmerk auf die Grundsteuer zu legen. Hierbei handelt es sich um eine diffizile Abgrenzung, die in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen ist.

Die Erfassung der steuerlichen Daten im Rahmen der elektronisch zu übermittelnden Feststellungserklärungen wird eine enorme Kraftanstrengung nicht nur für die Steuerpflichtigen, sondern auch für die Finanzverwaltung bedeuten. Von daher werden bereits Überlegungen angestrengt, wie man die Flut der zu erwartenden Steuererklärungen eingrenzen kann. Insbesondere aus dem Finanzministerium Nordrhein-Westfalen sind Bestrebungen wahrzunehmen, wonach Grundstücke, die vollständig von der Steuer befreit sind, von der Abgabe einer Feststellungserklärung ausgenommen werden. Insoweit sollen bereits die Auflistung der Grundstücke und Angaben über deren Nutzungsart ausreichend sein. Diese Sicht scheint aber nach derzeitigen Erkenntnissen nicht von allen Bundesländern geteilt zu werden. Zudem werden Grundstücke, die zumindest teilweise nicht von der Grundsteuerbefreiung erfasst werden, weiterhin deklarationspflichtig sein.

Fazit

Wenngleich keine höheren Steuerlasten nach den Änderungen in der Grundsteuer zu erwarten sind, wird sich die grundsätzliche Deklarationsverpflichtung zu einem bürokratischen Monster entwickeln. Von daher ist eine zeitnahe Datenevaluation erforderlich, um bis spätestens zum 31. Oktober 2022 lieferfähig zu sein. Durch eine entsprechende softwarebasierte Unterstützung können wir Sie ressourcenschonend und ohne die Erstellung unübersichtlicher sog. „Excel-Tapeten“ unterstützen.

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Dieser Artikel stammt aus unserem Mandantenmagazin Curacontact, das 4 x im Jahr aktuelle Themen für die Gesundheits- und Sozialwirtschaft, für Öffentlichen Sektor und Kirche aufbereitet. Interesse? Jetzt kostenlos abonnieren!