APG DVO NRW – Bestandsschutz im Mietmodell

Ab dem 1. Juli 2021 sind bei Einrichtungen, die am 2. November 2014 bereits bestanden haben, die aus dem Vertragsverhältnis festgesetzten sowie gezahlten Miet- und Pachtzahlungen zum Vertragsstand 1. Februar 2014 nur anzuerkennen, soweit sie den nach § 8 Absatz 3 bis 8 APG DVO ermittelten Vergleichsbetrag nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten. Die Anerkennung erfolgt im ordentlichen Bescheidverfahren von Amts wegen. Eine gesonderte Antragstellung ist entbehrlich.

Nein. Nach Auffassung des MAGS handelt es sich bei der Bestandsschutzregelung in § 8 Abs. 10 APG DVO um eine gegenüber der Regelung des § 12 Abs. 7 i.V.m. § 11 Abs. 9 APG DVO speziellere Vorschrift, die daher auch – allerdings nur im Fall der Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht - Vorrang genießt. Die Befolgung dieser gesetzlichen Verpflichtung im Rahmen des Dortmunder Modells kann nicht dazu führen, dass ein rechtlich gewährter, wenn auch befristeter, Bestandsschutz verloren geht.

Nein, in wenigen Ausnahmefällen fallen Einrichtungen bereits zum 01.01.2019 nicht unter den Bestandsschutz nach § 8 Abs. 9 APG DVO. Wenn eine erste im Jahr 2016 durchgeführte Vergleichsberechnung nach der APG DVO zu einem Ergebnis (Beispiel: T€ 640) führt, das oberhalb der zum 01.02.2014 anerkannten Miete (Beispiel: T€ 620) liegt, geht der Bestandsschutz verloren.

Der Bescheid aus 2016 hat vorliegend aufgrund der Verlängerung durch das Entfesselungspaket eine Laufzeit bis zum 31.12.2018.

Sollte durch den Wechsel des Zinsbasisjahres nach 10 Jahren die Vergleichsberechnung für die Jahre 2019/2020 zu einem Ergebnis (Beispiel T€ 493) führen, das unter der bestandsgeschützten Miete zum 01.02.2014 (Beispiel T€ 620) liegt, gilt kein Bestandsschutz (§ 8 Abs. 9 APG DVO).

Ab dem 01.07.2021 sind auch bei diesen Einrichtungen, die am 02.11.2014 bereits bestanden haben, die aus dem Vertragsverhältnis festgesetzten sowie gezahlten Miet- und Pachtzahlungen zum Vertragsstand 01.02.2014 nur anzuerkennen, soweit sie den nach § 8 Absatz 3 bis 8 APG DVO ermittelten Vergleichsbetrag nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten.

Es gilt der Grundsatz gem. § 8 Abs. 10 APG DVO, wonach ab dem 01.07.2021 bei Einrichtungen, die am 02.10.2014 bereits bestanden haben, die aus dem Vertragsverhältnis festgesetzten sowie gezahlten Miet- und Pachtzahlungen zum Vertragsstand 10.02.2014 nur anzuerkennen sind, soweit sie den nach § 8 Absatz 3 bis 8 APG DVO ermittelten Vergleichsbetrag nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten. Die Anerkennung erfolgt im ordentlichen Bescheidverfahren von Amts wegen. Eine gesonderte Antragstellung ist entbehrlich.

Bei Kooperationsbereitschaft des Verpächters notwendige Informationen zu Baukosten und Finanzierung zu liefern, kann alternativ die Vergleichsberechnung nach § 8 Abs. 11 APG DVO zur Anwendung kommen:

„Die Trägerin oder der Träger kann zudem in einem gesonderten Antragsverfahren beim zuständigen überörtlichen Träger der Sozialhilfe die Genehmigung beantragen, dass vorübergehend über die Regelungen des Absatzes 10 hinaus eine höhere Miete oder Pacht anerkannt wird, weil die aktuellen einrichtungsbezogenen Finanzierungsbedarfe des Vermieters oder Verpächters hiernach voraussichtlich nicht gedeckt werden und die Parteien des Miet- oder Pachtverhältnisses sich nicht über eine reduzierte Miete oder Pacht einigen können.“

Nach Auffassung des MAGS und der Landschaftsverbände muss erst eine Bescheiderteilung nach § 8 Absatz 10 APG DVO abgewartet werden, bevor ein Antrag nach § 8 Absatz 11 APG DVO gestellt werden kann. Der Bescheid nach § 8 Absatz 10 APG DVO wird als eine für die Entscheidung erhebliche Unterlage angesehen. Ein entsprechendes Antragsformular für Anträge nach § 8 Abs. 11 APG DVO wird über PfAD.invest zur Verfügung gestellt. Sobald die Möglichkeit der Antragsstellung nach§ 8 Abs. 11 APG DVO in PfAD.invest implementiert ist, werden die Träger benachrichtigt.

Bei fehlender Kooperationsbereitschaft des Verpächters besteht zudem die Möglichkeit eine Ausnahmegenehmigung nach § 10 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 APG NRW zur Überschreitung der Vergleichsmiete zu stellen. Der Antrag ist beim zuständigen örtlichen Träger der Sozialhilfe zu stellen. Der Antrag ist so frühzeitig wie möglich zu stellen. Über ihn soll nach Vorlage der entscheidungserheblichen Unterlagen innerhalb von drei Monaten entschieden werden. Nach Auffassung des MAGS und der Landschaftsverbände muss auch hierfür erst eine Bescheiderteilung nach § 8 Absatz 10 APG DVO abgewartet werden.

Des Weiteren wird vereinzelt auch der Verzicht auf den Anspruch der Bewohner auf Pflegewohngeld sowie Feststellung und Festsetzung angemessener Investitionskosten nach dem APG NRW in Betracht gezogen. In diesem Fall ist ein Abschluss einer Leistungs- und einer Vergütungsvereinbarung nach § 75 SGB XII i.V.m. § 82 Abs. 4 SGB XI erforderlich. Die Angemessenheitsprüfung der geltend gemachten Vergütung erfolgt dann auf der Grundlage eines sog. „externen Vergleichs“.

Einzelne Träger prüfen zur „Schadensbegrenzung“ auch die Möglichkeit zum Erwerb der Pflegeimmobilie.

Bei Bewertung der bestehenden Handlungsoptionen unterstützen wir Sie gerne!

Ein Investor ist an einer angemessenen Wertsicherung der Miete beziehungsweise Pacht interessiert. Für den Betreiber besteht hierin das Risiko, dass eine derartige vertraglich vereinbarte Erhöhung des Miet- beziehungsweise Pachtzinses nicht über die gesonderte Berechnung der Investitionsaufwendungen gegenüber den Bewohnern abgerechnet werden kann. Insoweit ist es aus der Sicht des Betreibers notwendig, eine Indexierung auf die gesetzlich vorgegebenen Refinanzierungsmöglichkeiten zu begrenzen.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 5 APG DVO die Bezugsgröße in § 2 Abs. 2 APG DVO zur Ermittlung des fiktiven Vergleichsbetrags mit den Preisindizes für Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) in Nordrhein-Westfalen (Basisjahr 2015=100) für die Folgejahre jeweils auf Basis des Mai-Index des Vorjahres fortgeschrieben wird.

Bei der Berechnung der zukünftigen Entwicklung der refinanzierungsfähigen Miete sowie Formulierung einer refinanzierungsfähigen Wertsicherungsklaueln unterstützen wir Sie gerne!